Co daje wpisanie umowy najmu do księgi wieczystej?

Umowa najmu może zostać wpisana do księgi wieczystej nieruchomości, której dotyczy. Co daje taki wpis i jak się go dokonuje?

Wpisy, znajdujące się w księdze wieczystej

Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Można w nich znaleźć m.in. informacje o oznaczeniu danej nieruchomości, powierzchni działki, osobie właściciela lub użytkownika wieczystego. Standardowo do księgi wieczystej wpisuje się też informacje o hipotekach, obciążających nieruchomość. Ale nie tylko – warto pamiętać, że w dziale III można też wpisać prawa osobiste i roszczeniowe. Przykłady takich praw zawiera art. 16 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Wśród nich ustawa wymienia m.in. prawo najmu lub dzierżawy.

Po co wpisywać umowę najmu do księgi wieczystej?

Wpisanie najmu nieruchomości do księgi wieczystej w praktyce powoduje zwiększenie ochrony prawnej najemcy. Chodzi tu o sytuację, gdy wynajmujący chce sprzedać nieruchomość obciążoną prawem najmu osobie trzeciej. Nieruchomość staje się własnością nabywcy, a nowy właściciel wstępuje w zawarty wcześniej stosunek najmu. Dla najemcy istotne jest, że – zgodnie z prawem – "nowy wynajmujący" może wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów ustawowych.

Sposobem na uniknięcie tej sytuacji jest właśnie wpisanie umowy najmu do księgi wieczystej, gdyż ujawnione w księdze wieczystej prawo osobiste lub roszczenie uzyskuje skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu (art. 17 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Ponadto, najem ujawniony w księdze wieczystej ma pierwszeństwo przed najmem nieujawnionymi w księdze. Oznaczone w ten sposób prawo najmu korzysta też z rękojmi wiary ksiąg publicznych.

Jak dokonać wpisu?

Wpisu praw najmu w księdze wieczystej dokonuje sąd wieczystoksięgowy na podstawie wniosku złożonego przez osobę uprawnioną. Osobami tymi są: właściciel nieruchomości (czyli wynajmujący) i najemca. W celu dokonania wpisu prawa najmu należy wypełnić "Wniosek o wpis w księdze wieczystej" oraz uiścić opłatę, która jest stała i wynosi 150 zł.

Oprócz oznaczenia stron, numeru księgi wieczystej i wskazania żądania wpisu, wniosek taki powinien także zawierać określenie wartości przedmiotowej żądania. W przypadku umowy najmu jest to wartość rocznego czynszu. Co ważne, do wniosku należy dołączyć umowę najmu bądź pisemną zgodę wynajmującego na dokonanie wpisu w księdze wieczystej.