Zanim złożysz wniosek koniecznie zapoznaj się z tą listą

Kredyt mieszkaniowy jest znaczącym obciążeniem dla domowego budżetu na długie lata. Przedstawiamy najważniejsze elementy, które należy wziąć pod uwagę przy zaciąganiu kredytu hipotecznego.

1. Ryzyko zmiennej stopy procentowej

Wszystkie kredyty mają oprocentowanie zmienne. Oznacza to, że składa się ono z dwóch części - stopy bazowej (najczęściej  WIBOR lub LIBOR) i marży banku. Marża banku jest niezmienna przez cały okres kredytowania. Jej wysokość jest zagwarantowana w umowie. Stopa bazowa jest zmienna i zależy od polityki banku centralnego. W momencie gdy stopy procentowe rosną, wzrasta całe oprocentowania, co pociąga za sobą wzrost raty.

2. Ryzyko kursowe

Zaciąganie kredytu denominowanego w obcej walucie (głównie w euro) jest bardzo popularne. Przemawia za tym niskie oprocentowanie, a co za tym idzie niższa rata. Ale nie ma nic za darmo. Decydując się na taki kredyt, musimy brać pod uwagę możliwą zmianę kursu waluty w całym okresie kredytowania.

Jak to działa? Jeśli bank przyznaje nam kredyt hipoteczny, jego kwota na umowie kredytowej jest wyrażona w walucie obcej. Jest ona wynikiem dzielenia kwoty, jaką chcieliśmy uzyskać w złotych, przez kurs kupna wybranej waluty z danego dnia. Następnie generowany jest harmonogram rat, w którym wysokości rat podane są w walucie obcej. Raty spłacamy w złotych, a ich wysokość jest równa ratom w walucie obcej przeliczonym po kursie obowiązującym w dniu spłaty (nie z dnia zawarcia umowy!). Powoduje to, że wysokość naszego miesięcznego zobowiązania będzie się ciągle zmieniać, a co za tym idzie zmieniać się będzie nasze realne zadłużenie w przeliczeniu na PLN. Sytuację tę świetnie obrazuje przykład franka szwajcarskiego. 

Przed kryzysem kurs franka szwajcarskiego wynosił 2 złote. Jeżeli zaciągnęliśmy wówczas kredyt w wysokości 200 000 CHF, to nasze nominalne zadłużenie wyniosło 400 000 PLN. Załóżmy, że dzisiaj kurs franka wynosi 3 zł. Nasze nominalne zadłużenie wyniosłoby zatem aż 600 000 PLN...

3. Prowizja

To jednorazowa opłata pobierana przez bank przed uruchomieniem kredytu lub doliczona do kwoty zadłużenia. Na dzisiejszym rynku kredytów prowizja jest standardem i ciężko znaleźć ofertę jej nie obejmującą. Jeśli bank nie pobiera prowizji, należy dowiedzieć się, w jaki sposób rekompensowany jest jej brak. Może to być np. dodatkowe ubezpieczenie, wysoki spread, konieczność skorzystania z innych produktów banku.

4. Ubezpieczenia

To ważny element całości kredytu. Często banki obniżając oprocentowanie, wymuszają na kliencie zakup dodatkowego ubezpieczenia, co podnosi całkowity koszt kredytu. Do najczęściej występujących obowiązkowych ubezpieczeń należą:

• Ubezpieczenie pomostowe – ubezpieczenie do czasu wpisu hipoteki na rzecz banku w Księdze Wieczystej (najczęściej bank podnosi oprocentowanie do momentu dostarczenia odpisu Księgi Wieczystej z prawomocnym wpisem hipoteki na jego rzecz).

• Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego – banki najczęściej wymagają od swoich klientów ok. 20% wkładu własnego. Oczywiście chętnie udzielają kredytów na 100%, a czasem nawet na 110% wartości mieszkania, ale wymagają wówczas dodatkowego ubezpieczenia, które musimy płacić do momentu spłaty ok. 20% kapitału. Bez nadpłat może to trwać nawet do kilkunastu lat.

• Ubezpieczenie mieszkania od ognia i innych zdarzeń losowych – jest to obowiązkowe ubezpieczenie we wszystkich bankach. Kredytodawca wymaga również cesji z takiej polisy, co oznacza, że wszelkie wypłaty ewentualnych odszkodowań będą wypłacane bankowi. Należy zdawać sobie sprawę, że nie jest to ubezpieczenia mieszkania od kradzieży czy od zalania. Jest to ubezpieczenie tzw. konstrukcji trwałych budynku (nazywane potocznie ubezpieczeniem murów).

• Ubezpieczenie na życie.

5. Możliwość zawieszenia rat (wakacje kredytowe)

Rozpatrując kredyt, warto zwrócić na to uwagę, traktując to jako nasze koło ratunkowe. Pamiętajmy, że kredyt hipoteczny zaciągamy na ponad 20 lat. Nikt nie jest w stanie przewidzieć, jak potoczy się nasza kariera zawodowa. Może się zdarzyć, że przez pewien czas nasze dochody będą niższe lub w ogóle nie będziemy mieli pracy. W tym momencie możliwość zawieszenia rat daje nam szansę niezakłócenia ich spłat i czas na poprawę naszej sytuacji zawodowej. W skrajnym przypadku możemy sprzedać nieruchomość i spłacić kredyt bez dodatkowych konsekwencji. 

6. Spread (różnica kursowa)

Różnica między kursem kupna, a kursem sprzedaży danej waluty - niezwykle ważny elementy przy kredytach walutowych. Kredyt zaciągamy po kursie kupna, a spłacamy po kursie sprzedaży, co oznacza, że automatycznie wzrasta kwota naszego kredytu. Np. biorąc kredyt na 300 000 złotych we frankach szwajcarskich, gdzie kurs kupna franka to 2,16 złotego, a kurs sprzedaży 2,26, tak naprawdę weźmiemy kredyt na 313 888 złotych. (300 000/ 2,16) * 2,26 = 313 888 zł

Spread w poszzególnych bankach może się bardzo różnić. Waha się on od 6 do 15 groszy Bardzo często banki, które nie wymagają prowizji, mają wyższy spread, co dla klienta może okazać się kosztowniejsze.

7. Prowizja za wcześniejszą spłatę

Bank musi umożliwić nam wcześniejszą spłatę kredytu. W pierwszych latach po wzięciu kredytu może być to obarczone dodatkową prowizją od nadpłaconej kwoty. Biorąc kredyt, należy dokładnie sprawdzić jak dany bank reguluje tą kwestię.

8. Inne produkty banku

Często banki stosują tzw. cross-selling, czyli sprzedawanie dodatkowych produktów (konto osobiste, karta kredytowa, limit w ROR). Według prawa bankowego, bank nie ma prawa uzależnić udzielenia kredytu od zakupienia innych produktów. Zakupienie dodatkowych produktów może jednak wpłynąć na ofertę kredytu (brak prowizji, atrakcyjniejsze oprocentowanie itp.). Należy dogłębnie zapoznać się z tabelą opłat i prowizji dotyczącej tych pro.