Na co zwrócić uwagę przy wyborze kredytu na budowę domu?

Na co zwrócić uwagę przy wyborze kredytu na budowę domu?

Gdy spytamy przechodniów na ulicy: ‘Jakie jest Pana największe marzenie?’, to 80% populacji odpowiada to samo – ‘Własny domek z ogródkiem.’ Jest to niejako obowiązek każdego mężczyzny czy stereotyp szczęśliwej rodziny. Z drugiej strony to poważny i odpowiedzialny krok, szczególnie w wypadku, gdy korzystamy z pomocy finansowej banku przy realizacji naszego projektu. Jednak nie warto się poddawać!

Każdemu z nas wydaje się, że pod pojęciem kredytu hipotecznego kryje się zarówno zadłużenie się na zakup mieszkania, remont czy budowę nieruchomości. Z jednej strony jest to prawdą. Jednak niewątpliwie warto zwrócić uwagę na cel przeznaczenia naszego kredytu hipotecznego. Istnieje wiele ważnych czynników, które trzeba dogłębnie prześwietlić decydując się na wybudowanie domu.

Cechy wspólne

Zaciągnięcie zobowiązania zarówno na budowę domu czy zakup mieszkania ma wiele cech wspólnych. Oczywiście kluczowe dla nas są mierniki, które będą decydowały o wielkości comiesięcznych rat, różnego rodzaju kosztach ubezpieczenia czy opłatach w przypadku wcześniejszej spłaty. Należy wybrać najbardziej korzystne dla nas oprocentowanie, na które składa się marża i stopa referencyjna. To one decydują o wysokości comiesięcznej kwoty, którą będziemy przekazywać do banku. Pierwszy z czynników może ulegać negocjacji, a jej wysokość jest uzależniona oczywiście od wielkości naszego kredytu oraz wartości nieruchomości, która jest jego zabezpieczeniem. Natomiast stopa referencyjna – to element niezmienny, na który nie mamy wpływu. Ponad, to im większą i lepszą zdolność oraz wiarygodność kredytową posiadamy, tym uzyskamy tańszy kredyt. Przy wyborze kredytu, należy pamiętać także o kosztach ubezpieczenia pomostowego – które jest ustanawiane przez bank do momentu wpisania banku do hipoteki. Po ustaleniu tych spraw problemem mogą okazać się natomiast – maksymalny czas budowy, warunki wypłaty transz czy minimalna cena m2 domu. Dlatego niewątpliwie warto ustalić to przed podpisaniem umowy.

No więc koniec z podobieństwami. Kredyty na budowę domu są wypłacane w transzach, po przedstawieniu dokumentacji dotyczącej zakończenia kolejnych etapów budowy. Gdy podpiszemy umowę kredytową, to automatycznie uruchamiana jest pierwsza transza. Natomiast kolejne już po udokumentowaniu, że pożyczone pieniądze zostały wykorzystane z przeznaczeniem. Dlatego niezwykle istotne przy wyborze banku jest to, jaka dokumentacja jest przez niego wymagana. Często zdarza się, że banki będą prosiły o przedstawienie faktur, opinii rzeczoznawcy, kosztorysów powykonawczych czy podda naszą budowę inspekcji. Wiele banków dokonuje takiej metody, nawet, gdy przedstawimy faktury za wykonane prace.  Dlatego należy wypytać wcześniej o wszystkie szczegóły aby nie narazić się na chwilową utratę płynności czy napięte sytuacje.

Inspekcja?

Podczas trwania inspekcji bardzo wnikliwie zostaną zbadane przez specjalistę efekty wykorzystania zapożyczonych przez nas środków finansowych zgodnie z zapisami w kosztorysie. Nie wystarczające będzie jedynie zakupienie materiałów budowlanych. Konieczne natomiast ich płynne wykorzystanie. Podsumowując chodzi o to, że kiedy bank prześle nam pierwszą transzę, to nie możemy wykorzystać jej na zakup okien czy drzwi, a na prace, które muszą zostać wykonane w pierwszej kolejności czyli budowę fundamentów czy ułożenie murów.

W sytuacji kiedy specjalista inspektor wysłany przez bank stwierdzi, że zdeklarowane prace przy budowie nie zostały w ogóle wykonane lub zapożyczone przez nas pieniądze nie są wykorzystywane zgodnie z celem kredytu to niestety wypłata kolejnej transzy będzie wstrzymana.

A co z działką?

Oczywiście budując nasz wymarzony dom dochodzi także kwestia gruntu, na którym powstanie. Aby ubiegać się o sfinansowanie powstawania domu systemem gospodarczym musimy posiadać działkę budowlaną. Tylko nieliczne banki, przewidują możliwość finansowania zarówno zakupu działki jak i budowy nieruchomości. Wówczas konieczne jest aby, przedstawić instytucji projekt budowlany działki wraz z pozwoleniem na budowę.

W sytuacji, kiedy nie posiadamy gruntu korzystniejsze jest, aby na początku zakupić go na kredyt, a dopiero w późniejszej kolejności ubiegać się o kredyt na budowę na nim naszego domu.

Na dwa czy może trzy lata?

Kolejnym ważnym aspektem jest także maksymalny okres trwania budowy. Jeżeli masz wątpliwości czy zdążysz z zakończeniem prac budowlanych w dwa lata, to wybierz bank, który wyrazi zgodę na dłuższy czas trwania budowy. To właśnie dwuletni okres jest najczęściej proponowanym przez instytucje maksymalnym terminem zakończenia budowy planowanej nieruchomości.

O licznych problemach i trudnościach przy budowie domu można słuchać godzinami. Jednak nie warto się zniechęcać. Jeżeli wybierzemy najkorzystniejszą ofertę, przeanalizujemy wszystkie wymagane formalności i dokumenty, to osiągniemy swój cel bez kłopotów. Podsumowując dobra oferta kredytu budowlanego powinna zawierać:

·    elastyczne podejście przy realizowaniu zaplanowanego harmonogramu,

· brak konieczności przedstawiania różnego rodzaju rachunków i faktur za zrealizowane prace,

·     istnienie możliwości podwyższenia kwoty,

·     atrakcyjne oprocentowanie,

·    finansowaniem do 100% kosztów budowy. 

"Ukryte koszty" kredytów hipotecznych

„Ukryte koszty” kredytów hipotecznych

               

Kredyty hipoteczne to produkty finansowe, które oferowane są niemalże przez wszystkie banki. Starają się one przyciągać klientów oferując coraz to nowe promocje, korzystne oprocentowanie, czy niskie i wygodne w spłatach raty. Osoby, które je zawierają zazwyczaj aby spełnić swoje marzenia związane z zakupem domu bądź mieszkania, podporządkowują im kolejne trzydzieści czy czterdzieści lat ich życia. Dlatego niewątpliwie należy dopilnować wszystkich szczegółów, przywiązywać uwagę do  najdrobniejszych elementów w umowach kredytowych i nie podejmować pochopnych decyzji. Przeciętny kredytobiorca koncentruje się w szczególności na wartości oprocentowania, okresie kredytowania i wysokości comiesięcznych rat. Ale czy to wystarczy? Zdecydowanie nie! Istnieje wiele dodatkowych czynników, które wypływają na wysokość przyszłego zobowiązania. O czym należy pamiętać?

Prowizja bankowa

Jeśli umowa zostanie podpisana, to bank pobiera jednorazową opłatę za udzielenie kredytu. Nie może ona przekroczyć 5% kwoty kredytu (efekt istnienia tzw. ustawy antylichwiarskiej). Jeżeli więc ubiegasz się o maksymalny kredyt, adekwatny do Twojej zdolności kredytowej, to pobrana prowizja ma znaczący wpływ na wysokość pożyczonej kwoty.

Przykładowo, jeżeli zaciągasz kredyt w wysokości 400 000 zł, który zostanie obarczony prowizją w wysokości 3%, to faktycznie na zakup nieruchomości pozostanie 388 000 zł.

Pamiętaj - zawsze negocjuj z bankiem wysokość prowizji!

Prowizja za przewalutowanie

               

Jest to jednorazowa opłata pobierana przez banki w sytuacji zmiany waluty kredytu hipotecznego. Jej wysokość waha się w przedziale od 0 – 2%. Jednak należy pamiętać, że o wiele istotniejsze są kursy walutowe w momencie przewalutowania. Do kosztu należy doliczyć dodatkowo spread.

Prowizja za prolongatę kredytu

               

Kiedy chcemy spłacić swój kredyt w czasie dłuższym, niż przewiduje to umowa również poniesiemy dodatkowe koszty. Przeważnie jest to 1,5% sumy pozostałej do spłaty.

Prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu

               

Przeważnie klauzula ta obowiązuje przez pierwsze 3 lata od podpisania umowy. W zależności od banku może obowiązywać do 5 lat, a czasem nie ma jej w ogóle. W sytuacji gdy jednak obowiązuje, a my chcielibyśmy w tym czasie spłacić kredyt, to nałożone zostaną na nas dodatkowe koszty 1-2% pierwotnej kwoty kredytu.

Opłata za konto w banku

               

To comiesięczna kwota, która ponoszona jest przez kredytobiorcę w wyniku korzystania z konta w banku, w którym zaciągnął kredyt.

Polisa na życie

               

Większość banków nakłada na kredytobiorców konieczność wykupienia ubezpieczenia na życie. To kolejny dodatkowy koszt, który trzeba brać pod uwagę. Są to przeważnie wysokie kwoty, które zostaną doliczone do comiesięcznej raty. Spowoduje to zwiększenie comiesięcznego zobowiązania.

Ubezpieczenie pomostowe

               

Zaciągając kredyt hipoteczny należy także brać pod uwagę konieczność uregulowania ubezpieczenia pomostowego. Wymagane jest jego opłacenie do czasu, gdy hipoteka na rzecz banku nie zostanie wpisana do księgi wieczystej.

Kiedy nie posiadasz wkładu własnego

               

Jeżeli decydujesz się na kredyt hipoteczny i nie posiadasz wkładu własnego, to możesz liczyć na wsparcie banku, jednak to kolejne koszty. Głównym ‘problemem’ jest ubezpieczenie wkładu własnego. Będzie ono trwało do czasu, gdy suma rat kapitałowych nie osiągnie wysokości odpowiadającej wysokości wkładu własnego, która była przez bank wymagana. Przeważnie opłata wynosi 3,5% wartości ubezpieczonego wkładu własnego.

Opłata za wycenę nieruchomości

               

Ponoszona jest w celu określenia wartości nieruchomości, którą chcesz nabyć przez rzeczoznawcę majątkowego.

           Kredyty hipoteczne, to zobowiązania, które zaciągamy na wiele lat, dlatego czasem różnice w postaci ułamka procenta w ofertach banków mają ogromny wpływ na wysokość naszych rat. Jeżeli chcemy wybrać dobry kredyt hipoteczny, to nie należy zwracać uwagi tylko na wysokość oprocentowania ale i dodatkowe koszty. Pamiętaj, że nie zawsze najkorzystniejsza jest oferta, która kusi niską marżą!

Jaką walutę wybrać w przypadku kredytu hipotecznego?

Kredyt w złotówce czy w walucie obcej? Wady i zalety

               

W jakiej walucie zaciągnąć kredyt hipoteczny? Złotówka, frank czy może euro? To wciąż jedno z najczęściej zadawanych pytań przez kredytobiorców.  Istnieje przekonanie, że najbezpieczniejszą opcją jest wybór kredytu w walucie, w której się zarabia. Jednak najbezpieczniej nie zawsze oznacza najkorzystniej. Mimo, że kredyty walutowe obarczone są znacznym ryzykiem, to według rosyjskiego przysłowia – „Kto nie ryzykuje, ten nie pije szampana.” Jakiej decyzji więc dokonać?

               

Kredyty zaciągnę w walutach obcych są na pierwszy rzut oka o wiele tańsze od złotówkowych. Wpływa na to bardzo łatwy mechanizm.  Otóż na oprocentowanie kredytu składa się wysokość nominalnej stopy procentowej oraz marża narzucana przez bank. Dla kredytów złotowych są to WIBOR, pewne wewnętrzne stopy bazowe banku, albo stopy ustalane przez Radę Polityki Pieniężnej. Na rynkach międzynarodowych występuje LIBOR (stopa londyńska) oraz EurIBOR (stopa europejska). Stopy procentowe są w Polsce na dużo wyższym poziomie, niż te w Stanach Zjednoczonych, Szwajcarii czy w krajach strefy euro, co bezpośrednio przekłada się na wysokość naszych rat, które są o wiele niższe. Jest to jedna z głównych przyczyn tak ogromnego zainteresowania kredytami w obcych walutach.

               

Interesując się kredytem walutowym trzeba zwracać uwagę na ryzyko kursowe. Jeżeli decydujemy się na taki kredyt, to tak naprawdę nie wiemy do końca ile będzie wynosić nasza comiesięczna rata. Kiedy w skutek zawirowań na rynkach finansowych nastąpi wzmocnienie złotówki co przełoży się na zmniejszenie kursu obcych walut, to wysokość części comiesięcznej należności zmniejszy się. Jednak występuje też druga negatywna strona ryzyka kursowego. Jeżeli polska waluta osłabi się, wówczas nastąpi wzrost kursów walut zagranicznych. Spowoduje to zwiększenie rat kredytowych.

Pamiętaj: Warto jest zaciągnąć kredyt walutowy, kiedy waluta kredytu jest wyceniana na bardzo wysokim poziomie.

               

Decydując się na kredyt w walucie zagranicznej, trzeba mieć na uwadze kwestię spreadu. Jest to różnica pomiędzy kursem kupna i sprzedaży waluty. Ustalana jest ona przez bank. Zaciągając kredyt bank wypłaci nam całą kwotę po kursie kupna – czyli tym niższym. Natomiast będziemy go spłacać już po kursie sprzedaży – czyli tym wyższym.

Nie jest do końca tak ‘kolorowo’. Kredyt w walucie zagranicznej ma jednak swoje wady. Przy wyborze takiego zobowiązania kredytobiorca musi wykazać się znacznie wyższą zdolnością kredytową. Klienci wykazujący dochody w złotówkach są traktowani przez banki jako podmioty z dużo wyższym ryzykiem w wyniku tego wymagają o wiele wyższej zdolności. Takie kryteria są narzucone przez Radę Polityki Pieniężnej i zostały one zaostrzone przez banki w dobie kryzysu. W sytuacji, gdy nasza zdolność kredytowa jest mała, to rozsądniejszym rozwiązaniem będzie kredyt w złotówkach. W efekcie tego, kredyty w obcych walutach są trudno dostępne i nie osiągalne dla wszystkich klientów. Dodatkowo należy brać także pod uwagę, że w przypadku tych zobowiązań banki zazwyczaj wymagają wkładu własnego.

To może jednak złotówka?

               

Kredyt w walucie ojczystej wydaje się być o wiele bezpieczniejszym rozwiązaniem. Nie występuje tutaj ryzyko kursowe, a wysokość rat jest niemalże stała w każdym miesiącu. Co więcej, jest on o wiele bardziej dostępny dla kredytobiorców. Nie zawsze wymagany jest także wkład własny. Największym minusem jest dużo wyższe oprocentowanie, co przekłada się na wysokość comiesięcznych zobowiązań. Podnosi to znacznie całkowity koszt kredytu.

          Zarówno kredyt w walucie obcej jak i w złotówce ma swoje wady i zalety. Do każdego zaciągniętego zobowiązania należy podejść z rozwagą analizując nie tylko korzyści ale i ryzyko. Kredyty walutowe kuszą niższym oprocentowaniem, ale niestety niosą z sobą niepewność.

Kredyt hipoteczny krok po kroku.

Kredy hipoteczny krok po kroku – formalności i procedury.

                 

      

       

          Każdy z nas marzy o kupnie nowego domu czy mieszkania. W bardzo wielu przypadkach koniecznością staje się sięgnięcie po kredyt. Trzeba pamiętać, że jest to bardzo poważny krok, do którego należy się dobrze przygotować. Niestety droga do uzyskania kredytu hipotecznego bywa ciężka i długa. Należy niewątpliwie uzbroić się w cierpliwość i nie przerażać, bo czym jest parę godzin poświęconych na wypełnienie odpowiednich formularzy i dopełnieniu formalności z radością związaną z posiadaniem własnego domu czy mieszkania.

Od czego zacząć?

               

Pierwszym etapem przy staraniu się o kredyt hipoteczny jest złożenie wniosku kredytowego. Przed tym jednak powinniśmy jeszcze zadbać o swoją historię kredytową. Banki bardzo dokładnie weryfikują zdolności kredytowe klientów, więc jeżeli mamy jakieś nieuregulowane zobowiązania, należy je spłacić możliwie jak najszybciej. To od niej zależy wysokość ewentualnego kredytu, okres spłaty i wielkość comiesięcznych rat.

                Wnioski kredytowe różnią się w zależności od banku. Jednak w większości należy wypełnić podstawowe dane osobowe wnioskodawcy, informacje o zatrudnieniu i dochodach, cel przeznaczenia kredytu to znaczy rodzaj inwestycji, a także informacje dotyczące tej inwestycji.  Znajdują się w nim także kwestie dotyczące warunków kredytowania, gdzie musimy określić wnioskowaną kwotę kredytu, okres kredytowania, wartość naszej nieruchomości, rodzaje rat, wysokość wkładu własnego czy sposób spłaty. Należy także ustalić rodzaj zabezpieczenia nabywanej nieruchomości.

Jakie dokumenty są potrzebne?

               

Banki wymagają wiele dokumentów przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny i można je podzielić na cztery grupy: dokumenty identyfikujące kredytobiorcę, potwierdzające osiągane dochody, dotyczące nieruchomości, a także odnoszące się do innych zobowiązań finansowych.

Dokumenty identyfikujące kredytobiorców

               

Świadczą one o tożsamości kredytobiorcy. W przypadku obywateli Polski konieczny jest  dowód osobisty oraz drugi dokument ze zdjęciem, który potwierdza dane – może być to paszport, legitymacja ubezpieczeniowa, czy prawo jazdy. W sytuacji separacji czy rozwodu współmałżonków niezbędny jest dokument sądowy, który potwierdza zaistniały stan rzeczy. Natomiast w przypadku intercyzy wymagana jest umowa rozdzielności majątkowej w formie aktu notarialnego.

Jeżeli chodzi o obcokrajowców, to muszą posiadać paszport, drugi dokument ze zdjęciem, raport kredytowy z zagranicznego biura informacji kredytowej zagranicznych biur kredytowych, a także dokument, który potwierdza prawo stałego pobytu na terytorium kraju.

Dokumenty potwierdzające osiągane dochody

Pozwalają one wyposażyć bank w informacje dotyczące zatrudnienia kredytobiorcy oraz uzyskiwanych przez niego dochodów. Jeżeli jesteśmy zatrudnieni w oparciu o umowę o pracę, to wymagane jest przedstawienie bankowego zaświadczenia o zatrudnieniu oraz wysokości dochodu, wypełnionego przez zakład pracy. Dodatkowo zobligowani jesteśmy do przedstawienia pełnego wyciągu z konta bankowego, na które wypływają wynagrodzenia za ostatnie trzy i sześć miesięcy, wyciągu z karty kredytowej oraz deklaracje podatkową PIT. Czasem konieczne jest także oświadczenie od pracodawcy o braku jakichkolwiek przeciwwskazań do przedłużenia umowy o pracę na czas określony.

 Osoby, które nie posiadają umowy o pracę, muszą przedstawić kopię umów o dzieło, czy też umów zlecenie z ostatnich dwunastu miesięcy wraz z rachunkami  oraz deklaracje podatkową PIT za poprzedni lub dwa poprzednie lata. W niektórych przypadkach niezbędne jest także dołączenie wyciągu z rachunku bankowego.

Jeżeli prowadzimy własną działalność gospodarczą, to procedura wygląda nieco inaczej. Bank będzie wymagał od takich osób:

·         Zaświadczenia z ZUS o niezaleganiu z tytułu składek na ubezpieczenie społeczne,

·         Zaświadczenia z Urzędu Skarbowego o niezaleganiu z tytułu zobowiązań podatkowych,

·         Zaświadczenia o nadaniu nr REGON,

·         Zaświadczenia o nadaniu nr NIP,

·         Zaświadczenia o wpisie do ewidencji działalności gospodarczej,

·         PIT za poprzedni rok obrachunkowy,

·         Wyciągu z rachunku firmowego,

·         Jeśli konto prywatne jest równocześnie kontem firmowym – oświadczenia o nieposiadaniu konta firmowego.

Dokumenty dotyczące nieruchomości

               

Są one szczególnie istotne dla banku, ponieważ dotyczą docelowo przedmiotu, na który zaciągamy nasz kredyt oraz jego zabezpieczenia. Można tutaj wyróżnić dwie grupy:

·         Dokumenty, które są niezbędne w sytuacji nabycia nieruchomości na rynku pierwotnym – umowa przedwstępna z deweloperem wraz ze wszystkimi załącznikami; prospekt informacyjny; odpis z księgi wieczystej gruntu, na którym dana inwestycja będzie realizowana;  wypis oraz wyrys z ewidencji gruntów, które dotyczą działki, gdzie prowadzona jest inwestycja; decyzja o pozwoleniu na budowę z klauzulą ostateczności; wypis z Krajowego Rejestru Sądowego dewelopera; potwierdzenie nadania NIP oraz numer REGON; pozwolenie na użytkowanie lub potwierdzenie przyjęcia budynku do użytkowania bez zastrzeżeń przez właściwy urząd, jeśli budowa jest już zakończona; promesa z banku o bez obciążeniowym zwolnieniu hipoteki,  pełnomocnictwa osób reprezentujących dewelopera (jeżeli nie figurują w Krajowym Rejestrze Sądowniczym); potwierdzenie dostępu domu do drogi (nie dotyczy mieszkań).

·         Dokumenty, które są niezbędne w sytuacji nabycia nieruchomości na rynku wtórnym – umowa przedwstępna nabycia nieruchomości; odpis z księgi wieczystej nieruchomości; dokumenty, które potwierdzają prawo własności zbywcy (akt notarialny kupna-sprzedaży, spadek, darowizna itp.); wypis oraz wyrys z ewidencji gruntów (dotyczy tylko domów); zaświadczenie ze wspólnoty oraz spółdzielni mieszkaniowej o niezaleganiu z opłatami; operat szacunkowy, wycena bankowa nieruchomości; potwierdzenie dostępu domu do drogi (nie dotyczy mieszkań).

Dokumenty odnoszące się do innych zobowiązań finansowych

               

Są to dokumenty wymagane, jeżeli posiadamy stałe zobowiązania finansowe. Może być to inny kredyt, który w dalszym ciągu spłacamy lub spłaciliśmy niedawno. Wówczas koniecznością będzie przedłożenie bankowi kopii umów, potwierdzeń ostatnich spłat, czy pismo z banku o dokonaniu całkowitej spłaty zobowiązania. Odnosi się to także do posiadanych przez nas limitów odnawialnych w rachunku bieżącym, bądź kart kredytowych.

          Jak widać proces przyznania kredytu wiąże się z licznymi formalnościami. Po spełnieniu wszystkich wymogów, uzyskanie kredytu hipotecznego nie będzie trudne. Na decyzję banku trzeba chwilę poczekać, bowiem musi on sprawdzić obszerną dokumentację oraz jej zgodność.