Źródła dochodu przy kredycie hipotecznym

W praktyce dla banku kredytobiorcą „idealnym” przy podpisywaniu umowy o kredyt hipoteczny jest klient z umową na czas nieokreślony. Jest to najbardziej ceniona dla banku forma zatrudnienia jak i daje wiarygodność terminowej spłaty zobowiązania. Jednakże, banki wymagają od przyszłego kredytobiorcy by umowa o pracę musi obowiązywać od 3 do 6 miesięcy.

Na kredyt hipoteczny dopuszczalna jest także umowa o pracę na czas określony, aczkolwiek w umowie powinna być gwarancja dalszego zatrudnienia przez kolejne 6 miesięcy. Zdarza się sytuacja, w której bank wymaga dodatkowej gwarancji od pracodawcy przyszłego kredytobiorcy w postaci promesy. W tym przypadku pracodawca zobowiązuje się do dalszego zatrudnienia na dotychczasowych warunkach, po tym jak zakończy się obecna umowa na czas określony.

Przy tego typu umowach warto pamiętać, iż banki oceniając wiarygodność kredytową przyszłego kredytobiorcy biorą pod uwagę wszelkie dodatkowe dochody, które wiążą się z tytułu wykonywanej pracy. Mowa tutaj o przyznawanych cyklicznie środkach np. nagrody, premie, diety czy delegacje.

Kredyt hipoteczny jest także możliwością dla osób, które pracują na podstawie umowy o zlecenie czy umowy o dzieło. W takiej sytuacji potencjalny kredytobiorca musi wykazać stały dochód przez co najmniej 12 miesięcy. Bank za podstawę bierze średni dochód wyliczony z przedstawionych umów cywilnoprawnych klienta.

Ubiegając się o kredyt hipoteczny, klient prowadzący działalność gospodarczą od minimum 12 miesięcy dla ugruntowania swojej wiarygodności kredytowej powinien oprzeć się o książkę przychodów i rozchodów. Na jej podstawie bank ocenia zdolność kredytową osoby fizycznej prowadzącą działalność gospodarczą. W gorszej sytuacji znajdują przedsiębiorcy prowadzący działalność w oparciu o ryczałt czy kartę podatkową.

Osoby, które dożywotnio otrzymują renty, jak i emeryci mogą ubiegać się o kredyt hipoteczny, gdyż dla banku przedmiotowe świadczenia traktowane są jako bezpieczny dochód.

Starając się o kredyt hipoteczny należy pamiętać, iż bank bierze pod uwagę wszelkie stałe dochody, które mają wpływ na ocenę wiarygodności kredytowej przyszłego kredytobiorcy. Dobrym przykładem są osoby posiadające już mieszkanie, gdyż przy pomocy udokumentowanego najmu z okresu 12 miesięcy wstecz mogą zdecydowanie poprawić swoją zdolność kredytową.  Warato pamiętać, iż sytuacja każdego starającego się o kredyt jest oceniana indywidualnie i oprócz umowy (czasu jej trwania),  wpływ ma również wkład własny oraz wysokość dochodu.

42,1 tys. kredytów hipotecznych w I kwartale 2015 roku

Jak podaje Związek Banków Polskich wedługo raportu AMRON-SARFiN pierwszy kwartał 2015 roku nie przyniósł wyczekiwanego ożywienia na rynku kredytów mieszkaniowych, niemniej odnotowane wyniki były minimalnie wyższe niż w analogicznym okresie poprzedniego roku. Zainteresowanie nowymi kredytami hipotecznymi w czasie pierwszych trzech miesięcy bieżącego roku, mimo malejących marż i coraz niższych poziomów oprocentowania kredytów w każdym kolejnym miesiącu, było zbliżone, choć nieco niższe od wyników z ostatniego kwartału 2014 r.

Od początku 2015 roku do końca marca banki udzieliły 42,1 tys. nowych kredytów hipotecznych, co stanowi 1,92% mniej kredytów niż w ostatnim kwartale 2014 roku. Jest to trzeci kwartał z rzędu, w którym banki udzieliły mniej kredytów mieszkaniowych wobec poprzedniego okresu, jednakże porównując analogiczny okres ubiegłego roku można mówić o symbolicznym wzroście (0,5%). Wartość kredytów mieszkaniowych w I kwartale 2015 wyniosła 8,98 mld zł, czyli blisko 2% mniej niż w poprzednim kwartale i 1,4% więcej niż w takim samym czasie rok wcześniej. Jak podaje ZBP łączny stan zadłużenia z tytułu kredytów hipotecznych na koniec marca 2015 roku osiągnął poziom 365,036 mld zł. W stosunku do poprzedniego kwartału stan zadłużenia powiększył się w ujęciu nominalnym o 14,682 mld zł (czyli o 4,19%). Na koniec I kwartału 2015 roku portfel kredytów mieszkaniowych wzrósł do poziomu 1 915 359 czynnych umów. Przyrost czynnych umów kredytowych wyniósł 0,98%, czyli 18 580 sztuk.

Mając na względzie kolejne 5 ostatnich kwartałów, w dalszym ciągu stabilizuje się liczba i wartość kredytów hipotecznych udzielanych przez sektor bankowy, która była zbliżona do 42 tys. sztuk i 9 mld zł. W tym czasie mieliśmy do czynienia z sukcesywną obniżką średniego oprocentowania nowych kredytów z poziomu ok. 4,5% do 3,5%, za co od połowy ubiegłego roku odpowiadał kumulatywny efekt obniżenia stawki bazowej i średnich marż, które sukcesywnie zmniejszały się od września ubiegłego roku. Ceny mieszkań w tym okresie nie uległy zmianom.

„Wyniki akcji kredytowej od dłuższego czasu utrzymują się na zbliżonym poziomie. Stabilny poziom transakcyjnych cen nieruchomości w największych aglomeracjach w zestawieniu ze spadkiem oprocentowania kredytów sugeruje, że mamy do czynienia z trwałym obniżeniem popytu na kredyty mieszkaniowe lub z dużą inercyjnością rynku, na co może wpływać obowiązujący wymóg posiadania minimum 10% wkładu własnego. Program MdM, mimo lepszego dostosowywania do rzeczywistości, nie wpływa na rynek w sposób znaczący. W przyszłym roku wymóg odnośnie wkładu własnego wyniesie już 15%, więc o ile nie będziemy mieli do czynienia ze wzrostem poziomu wynagrodzeń lub spadkiem cen nieruchomości – a póki co nic na to nie wskazuje, nie należy raczej oczekiwać przełomu na rynku kredytów mieszkaniowych.” – mówi dr Jacek Furga, Prezes Centrum AMRON i Przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości przy ZBP cytowany w komunikacie Związku Banków Polskich.

Zgodnie z zasadą sezonowości, w I kwartale 2015 roku liczba mieszkań oddanych do użytkowania spadła o 26% w odniesieniu do IV kwartału 2014 roku i wyniosła 31 817 lokali. Natomiast w przypadku liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto (31 809 lokali), a także liczby wydanych pozwoleń na budowę (38 447 mieszkań) zanotowano niewielkie zmiany, odpowiednio spadek i wzrost o 5%. W ujęciu rocznym zaszły podobne zmiany.

W odniesieniu do analogicznego okresu 2014 roku, w I kwartale bieżącego roku nastąpił znaczny spadek liczby mieszkań oddanych do użytkowania (o 11%) oraz niewielki spadek liczby rozpoczętych inwestycji (o 1%). Natomiast liczba wydanych pozwoleń na budowę nowych mieszkań wzrosła o 13%.Lekkie ożywienie widać natomiast na rynku deweloperskim.

źródło: zbp.pl, www.kredyt.info

Banki w 2015 roku przeznaczą ponad 800 mln zł na pomoc kredytobiorcom mieszkaniowym

Polski sektor bankowy zarówno w okresie dużego zainteresowania produktami walutowymi, jak również w okresie zawirowań na rynkach finansowych, światowego kryzysu gospodarczego jak i obecnie, po decyzji Szwajcarskiego Banku Narodowego, prowadzi aktywne działania stabilizujące w obszarze produktów finansowania mieszkalnictwa.

„- Obecnie sektor bankowy przedstawia propozycje dalszych działań, które skierowane są do niektórych grup klientów. Banki w ramach posiadanych możliwości finansowych i przyzwolenia społecznego pragną w szczególności pomóc rodzinom i osobom uboższym, które nabyły mieszkanie na własne potrzeby oraz osobom dotkniętym zdarzeniami losowymi. Pomoc ta jest systemowym rozwiązaniem, które banki w ramach swojej działalności mogą samodzielnie zaproponować – powiedział Krzysztof Pietraszkiewicz podczas konferencji prasowej 27 maja. - Wymaga podkreślenia fakt, że w innych krajach, np. USA, Irlandii, Hiszpanii i na Węgrzech pomoc kredytobiorcom była udzielana w ramach programów rządowych”– dodał Prezes ZBP cytowany w informacji prasowej.

Jak podaje Związek Banków Polskich instytucje bankowe zdecydowały się współfinansować zaproponowany przez przedstawicieli władz Fundusz Wsparcia Restrukturyzacji Kredytów Hipotecznych. Banki zadeklarowały zasilenie tego funduszu w łącznej wysokości 125 mln PLN.

Celem Funduszu jest wsparcie dla kredytobiorców posiadających kredyty mieszkaniowe w każdej walucie. ZBP przewiduje, że pomoc udzielana będzie do wysokości 100% raty kapitałowo-odsetkowej w okresie 12 miesięcy, nie więcej niż 1500 PLN miesięcznie. Udzielenie wsparcia następować będzie w przypadku niekorzystnego zdarzenia losowego u kredytobiorcy, utraty pracy lub choroby. Poza szczególnymi przypadkami pomoc będzie mieć charakter zwrotny.

„Banki zdecydowały również o stworzeniu wewnętrznych funduszy stabilizacyjnych skierowanych wyłącznie do kredytobiorców posiadających kredyt we frankach szwajcarskich. W ramach wewnętrznych funduszy system dopłat będzie dostępny po przekroczeniu określonego poziomu granicznego kursu szwajcarskiej waluty. Wsparcie lub pomoc będą udzielane według następującej zasady: mieszkanie do 75 m2 lub dom do 100 m2 i dochód kredytobiorcy niższy od średniej krajowej w momencie złożenia wniosku o podpisanie aneksu. Warunkiem udzielenia pomocy jest regularna obsługa kredytu. Na to rozwiązanie banki łącznie przeznaczą w najbliższym czasie od 300 do 600 mln zł” - czytamy dalej.

Zgodnie z zapowiedzią w najbliższym czasie banki wdrożą rozwiązania umożliwiające kredytobiorcom przenoszenie zabezpieczeń hipotecznych w celu ułatwienia zbycia mieszkania lub jego zamiany.

Banki będą na bieżąco informować swoich klientów o podjętych działaniach na swoich stronach internetowych.

źródło: zbp.pl, www.kredyt.info 

Rynek Nieruchomości w IV kwartale 2014 r.

Narodowy Bank Polski opublikował 25 marca kwartalną informację o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości.

Sektor nieruchomości mieszkaniowych pozostawał zrównoważony. Zmniejszyła się liczba mieszkań oczekujących na sprzedaż oraz skrócił się czas ich sprzedaży. Podobnie jak w poprzednim kwartale na rynku nieruchomości komercyjnych obserwowano pogłębiającą się nierównowagę pomiędzy popytem na przestrzeń a zwiększającą się podażą. Jej efektem był wzrost stopy pustostanów. Na warszawskim rynku biurowym wynosi ona prawie 15 proc.

Ceny transakcyjne mkw. mieszkań na rynkach pierwotnych i wtórnych 15 największych miast były stabilne. W Warszawie odnotowano niewielką obniżkę cen na rynku pierwotnym, związaną ze sprzedażą większej liczby mieszkań spełniających wymagania programu MDM. We wszystkich analizowanych miastach ceny na rynku pierwotnym są wyższe niż na rynku wtórnym. Czynsze najmu w Warszawie były stabilne, natomiast w pozostałych dużych miastach wykazywały niewielki wzrost.

Stabilne ceny nieruchomości, niższe stopy procentowe kredytów mieszkaniowych oraz wzrost dochodów nominalnych w połączeniu deflacją CPI sprawiły, że wzrosła dostępność mieszkania. Średnia dostępność mieszkania w największych miastach utrzymała się na poziomie 0,83 mkw. za przeciętne miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw, tj. była większa o 0,34 mkw. względem minimum z III kwartału 2007 r.

Akcja kredytowa banków była stabilna. Stan zadłużenia gospodarstw domowych z tytułu kredytów mieszkaniowych nadal rósł, co było konsekwencją wypłat kredytów złotowych. W strukturze walutowej portfeli banków systematycznie spada udział kredytów nominowanych w walutach obcych. Relacja kredytów mieszkaniowych zagrożonych do kredytów ogółem – po uwzględnieniu sprzedaży firmom windykacyjnym wierzytelności o obniżonej jakości – wynosi 3,1 proc.

Utrzymuje się wysoka rentowność mieszkaniowych projektów inwestycyjnych. Jest to związane z korzystną dla deweloperów relacją cen mieszkań do spadających od kilku lat kosztów materiałów i robót budowlanych. Kolejny kwartał malała liczba bankructw w branży deweloperskiej.

źródło: nbp.pl

Mieszkania będą drożeć

Już wkrótce mieszkania mogą znacząco zdrożeć. Wszystko przez gwałtownie wzrastający popyt, na który wpływa kilka czynników. Według szacunków ceny mieszkań na rynku pierwotnym wzrosną do końca grudnia o kilka procent. Zwiększający się popyt napędzany jest przez zwiększający się minimalny poziom wkładu własnego przy kredytach hipotecznych. Od 2015 roku będzie to 10%, a od 2017 r. – 25%.

Dlaczego ceny rosną?

Wspomniane wyżej przyczyny rosnącego popytu na mieszkania to nie wszystkie czynniki przewidywanego wzrostu cen nieruchomości. Zaostrzone warunki otrzymania kredytu hipotecznego to niejako preludium tendencji wzrostowej. Wkrótce trzeba będzie jeszcze brać pod uwagę także zaostrzone wymagania techniczne oraz ekologiczne przy budowaniu nowych budynków. Niezmiennie o cenie decyduje i decydować będzie także lokalizacja mieszkania. Niemniej ważny jest również dojazd (połączenia komunikacji miejskiej) do centrów miast. Coraz częściej zwraca się uwagę na infrastrukturę w pobliżu mieszkania, na bliskość sklepów, jak również terenów zielonych, czyli miejsc odpowiednich na rekreację i wypoczynek.

Mieszkanie jako inwestycja

Zakup mieszkania to niezmiennie bardzo dobra inwestycja. Dla porównania – na rocznej lokacie zarabia się nie więcej niż 4%, podczas gdy stopa zwrotu z wynajmu mieszkania waha się w granicach 5-6%. Wśród osób inwestujących we własne cztery kąty coraz więcej jest rodziców małoletnich dzieci. Kupują oni mieszkania dla swych pociech i, czekając aż te dorosną, wynajmują lokal. W ten sposób zabezpieczają nie tylko przyszłość mieszkaniową dzieci, ale także otrzymują pieniądze na bieżące potrzeby, a mieszkanie zarabia na siebie. To dobry sposób na spłacenie zaciągniętego na zakup nieruchomości kredytu. Trzeba zauważyć, że rynek wynajmu mieszkań ma się całkiem nieźle, szczególnie w miastach, w których funkcjonują uczelnie. Studenci chętnie wynajmują lokum, a zwiększony popyt zaczyna się już od początku września. Również zmienia się powoli przyzwyczajenie Polaków, którzy coraz częściej wynajmują mieszkanie, zamiast brać na siebie duże zobowiązanie w postaci wieloletniego kredytu hipotecznego, a przez to mogą sobie pozwolić na większą mobilność w szukaniu pracy poza rodzinną miejscowością. Jeśli ktoś planuje zakup mieszkania, lepiej się z tym pospieszyć, ale warto pamiętać, że często własne M to lokata długoterminowa.

Jak podchodzić do mieszkania bez księgi wieczystej

Mieszkanie, dla którego nie jest prowadzona księga wieczysta, również może być warte uwagi. Ze względu na brak owego dokumentu jest szansa na wynegocjowanie niższej ceny. A jakie ryzyko ponosi klient, nabywając taką nieruchomość?

Księga wieczysta (KW) jest jak paszport dla nieruchomości. Z niej dowiemy się, jaki jest stan prawny obiektu i kto jest jego właścicielem. Brak księgi wieczystej bywa spowodowany sytuacją, gdy sprzedaży podlega spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. W takiej sytuacji nie ma obowiązku zakładania księgi wieczystej i niektórzy właściciele tego nie robią. Księgi wieczystej może również nie posiadać mieszczanie, które powstało po podziale jednego dużego obiektu na mniejsze części. Wówczas przy zakupie mieszkania wydziela się je do nowej księgi wieczystej.

Księga wieczysta chroni interesy nabywcy

Jeżeli dane w niej zawarte i faktyczny stan prawny obiektu się różnią, sprawa jest rozstrzygana na korzyść nabywcy. Dlatego jest to dokument bardzo istotny. Bez niego nie możemy skorzystać z tak zwanej rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Ryzyko, jakie wiąże się z zakupem nieruchomości bez księgi wieczystej, jest tematem do rozważenia. Nie warto podejmować decyzji pochopnie.

Brak KW to problemy z uzyskaniem kredytu hipotecznego

Brak księgi wieczystej skutkuje utrudnieniami w dostępie do kredytów hipotecznych. Zakup takiej nieruchomości na kredyt może być utrudniony lub niemożliwy, jeśli poza brakiem księgi wieczystej nieruchomość stoi na gruncie, którego stan prawny jest nieuregulowany. W praktyce oznacza to, że założenie księgi wieczystej dla nieruchomości nie będzie możliwe.

Dokumenty, które będą pomocne w przypadku braku KW

Jeżeli nieruchomość nie posiada księgi wieczystej, można ustalić jej stan prawny na podstawie innych dokumentów. Można oprzeć się na akcie notarialnym, na orzeczeniu sądu lub decyzji administracyjnej. Te dokumenty pozwolą potwierdzić prawo do dysponowania nieruchomością. W przypadku zakupu domu z działką, należy sprawdzić wypis z rejestru gruntu i budynków.

Czy kupować mieszkanie bez KW?

Brak księgi wieczystej nie powinien wykluczać zakupu danej nieruchomości. Bak KW to mocny argument na korzyść negocjacji ceny w dół. Nabycie takiej nieruchomości może być bardzo korzystną ofertą. Warto w późniejszym czasie zadbać o uregulowanie wszystkich kwestii prawnych i założenie księgi wieczystej. Jeśli kiedyś zdecydujemy się na odsprzedanie lokalu, zdecydowanie ułatwi nam to dobicie targu.

Jak uniknąć opóźnień w wypłacie kredytu hipotecznego?

By uzyskać kredyt hipoteczny, nie wystarczy odpowiednia zdolność kredytowa i pozytywna historia dotychczasowych spłat zobowiązań. Przy kredycie na zakup lub budowę nieruchomości trzeba zadbać o formalności i komplet wymaganych dokumentów. Wszelkie niedopatrzenia w tym zakresie mogą opóźnić wypłatę kredytu o wiele dni.

Na początku warto zaznaczyć, że lista wymaganych dokumentów może być nieco inna w każdym z banków. Ubiegając się o finansowanie, należy więc zadbać o uzyskanie wszystkich informacji na temat kredytu, listy potrzebnych dokumentów i określenia terminu ich dostarczania.

W każdym banku niezbędne do pozyskania kredytu będą dokumenty z trzech grup: osobistej, dotyczącej dochodów i związanej z nieruchomością. Spora część zaświadczeń ma określony termin ważności, na wydanie niektórych dokumentów czeka się nawet kilka dni, dlatego właśnie niedopatrzenie przy składaniu ich do banku może się skończyć koniecznością oczekiwania na brakujące zaświadczenia, gdy w tym czasie np. zaświadczenie o zarobkach straci ważność. Warto korzystać z porad doradcy kredytowego, który został przydzielony do obsługi naszego wniosku. Doradca przeprowadza klientów przez skomplikowane procedury, pilnuje poprawnego wypełnienia dokumentów i informuje o tym, co należy jeszcze uzupełnić.

Poważne braki w dokumentacji mogą nawet spowodować konieczność ponownego rozpatrzenia wniosku kredytowego. Jeżeli nie zdążymy w terminie uzupełnić braków formalnych,  niektóre dokumenty straciły ważność, a na nowe będziemy czekać długo, bank może rozpocząć wszystkie procedury od nowa. By uniknąć niepotrzebnych przestojów i straty czasu, należy działać możliwie szybko, angażować się w całą procedurę. Jeśli wnioskodawca działa zbyt opieszale, nie dowozi dokumentów w umówionym terminie, nie uzupełnia braków, może to nawet skutkować odrzuceniem wniosku kredytowego.

Zakup lub budowa nieruchomości to kosztowne i wymagające wiele zaangażowania przedsięwzięcie. Kredyt hipoteczny może w łatwy sposób pomóc w sfinansowaniu tego celu, dlatego tak istotna jest dbałość o dokumentację, pilnowanie jej porządku i aktualności zaświadczeń. Brak podpisu, zły numer nieruchomości, błąd w nazwisku lub w adresie mogą spowodować ogromne trudności w uzyskaniu kredytu i masę dodatkowego zachodu przy wyjaśnianiu nieścisłości.