Ceny najmu lokali w Warszawie i Wrocławiu spadną

Niebawem działalność operacyjną rozpocznie Fundusz Mieszkań na Wynajem, prowadzony przez Bank Gospodarstwa Krajowego, którego podstawowym zadaniem ma być zwiększenie dostępności mieszkań na wynajem w dużych miastach dzięki zaoferowaniu stawek zdecydowanie niższych niż rynkowe. Pierwsze mieszkania wynajmowane przez fundusz trafią na rynek we Wrocławiu oraz Warszawie.


Przedstawienie przez rząd w ubiegłym roku informacji planowanym uruchomieniu w 2014 roku Funduszu Mieszkań na Wynajem wywołał różne reakcje. Oczywiście przyszli najemcy skorzystają z powodu umożliwienia wynajmu mieszkania na średnio 50-65% obecnych rynkowych stawek najmu w największych miastach. Po drugiej stronie barykady znajdują się osoby inwestujące w mieszkania na wynajem, które prawdopodobnie będą musiały obniżyć stawki czynszu pobierane od najemców, aby skutecznie walczyć z rządowym funduszem o najemcę.

Fundusz Mieszkań na Wynajem docelowo ma posiadać i zarządzać około 20 tysiącami mieszkań na wynajem w największych polskich miastach. Taka ilość to zaledwie kilka procent mieszkań wynajmowanych obecnie na zasadach rynkowych, a więc nie powinno mieć to większego wpływu na stawki najmu.

Warto również pamiętać, że rządowy fundusz zamierza inwestować przede wszystkim w mieszkania 2-3 pokojowe, czyli takie którymi będą zainteresowane rodziny, a nie studenci czy single pracujący w korporacjach, którzy obecnie wynajmują największą część mieszkań dostępnych na rynku najmu w największych miastach.

Stawki najmu mogą spaść o zaledwie kilka procent, ale najważniejsze segmenty rynku najmu nie powinny ucierpieć na wprowadzeniu na rynek mieszkań zarządzanych przez fundusz.

Fundusz Mieszkań na Wynajem podpisał już listy intencyjne na zakup niemal 700 mieszkań, które mogą trafić w ręce najemców jeszcze jesienią tego roku. Pierwszymi miastami, w których fundusz rozpocznie swoją działalność, będą Wrocław oraz Warszawa, gdzie jest obecnie największy deficyt mieszkań na wynajem w rozsądnych cenach.

Rządy program może jednak paradoksalnie przynieść w długiej perspektywie korzyści dla właścicieli mieszkań na wynajem, ponieważ wynajem mieszkania powinien zostać spopularyzowany jako alternatywa dla posiadania własnej nieruchomości. W państwach zachodnich wynajem długoterminowy jest zdecydowanie bardziej popularny niż w Polsce – również z powodu większej dostępności mieszkań oraz niższych cen najmu w stosunku do zarobków.

Rodziny wielodzietne nie skorzystają z programu Mieszkanie Dla Młodych

Kilka miesięcy funkcjonowania programu Mieszkanie dla Młodych potwierdziło wcześniejsze obawy dotyczące jego efektywności. Część pierwotnych założeń nie miała jednak szans na realizację w praktyce.

Jedną z ważniejszych zmian, które miały odróżniać MdM od poprzednika, czyli Rodziny na Swoim, miał być mocno prorodzinny charakter nowego programu. Sprzyjać temu miały lepsze warunki dla rodzin z dziećmi (wyższe dopłaty). Tymczasem po dopłaty do zakupu pierwszego mieszkania zgłaszają się przede wszystkim osoby bezdzietne, bądź posiadające co najwyżej jedno dziecko. Odsetek wniosków o kredyt w MdM złożonych przez rodziny z dwójką dzieci sięga jak do tej pory jedynie kilku procent ogółu. Rodziny z trójką i większą liczbą dzieci z tego rodzaju wsparcia państwa skorzystały w zaledwie kilkunastu przypadkach na terenie całego kraju.

W czym więc tkwi problem? Może w zbyt małej ofercie odpowiednich mieszkań? Tylko w pewnym stopniu. Konieczność zakupu mieszkania na rynku pierwotnym wykluczyła z niego mieszkańców mniejszych miejscowości, w których działalność deweloperska nie jest opłacalna. Ale już pozostałych ośrodkach połowa mieszkań spełniających kryteria programu ma co najmniej trzy pokoje. Wynika to przede wszystkim z wysokości limitów. Im są one niższe, tym większy odsetek mieszkań znajduje się na peryferyjnych osiedlach (w których bardziej poszukiwane są większe mieszkania). Dodatkowo przy niskich limitach łatwiej deweloperowi zaproponować wymaganą cenę mkw. w mieszkaniach o większych powierzchniach.

Głównym problemem nie jest więc oferta, ale fakt, iż rodziny z dziećmi często są już posiadaczami własnego, mniejszego mieszkania, wobec czego nie mogą już skorzystać z wsparcia państwa w celu poprawy swoich warunków bytowych. Z grona pozostałych, dużą część stanowią rodziny, które nie posiadają zdolności kredytowej niezbędnej do przyznania kredytu, także w MdM. Tym samym liczba tego rodzaju beneficjentów wydaje się mocno ograniczona.

Ponieważ dotychczasowe rezultatu programu nie są zadowalające, rząd przygotowuje nowelizację odpowiedniej ustawy. Jedną z ważniejszych zmian będzie wzmocnienie jego prorodzinnego charakteru. Jeśli projekt nie ulegnie dalszym zmianom, to w przyszłym roku osoby wychowujące dwójkę dzieci będą mogły otrzymać dofinansowanie w wysokości 20% wartości odtworzeniowej mieszkania (obecnie 15%). Jeszcze bardziej skorzystają rodziny z trójką lub większą liczbą dzieci. W ich przypadku wsparcie wzrośnie do 25%.

Zapowiadane zmiany z pewnością przełożą się na wzrost atrakcyjności programu dla rodzin z dziećmi. Jednak ze względu na omówione wcześniej ograniczenia nie spodziewamy się skokowego wzrostu liczby wielodzietnych rodzin korzystających z MdM.

Kredyty mieszkaniowe pochłaniają znaczną część naszych dochodów

Większość Polaków zarabia poniżej średniego krajowego wynagrodzenia. Expander policzył więc jak wygląda dostępność mieszkania dla małżonków, którzy otrzymują po 80% przeciętnej pensji. Okazuje się, że jeszcze w 2008 r. w ogóle nie było ich stać na własne mieszkanie. Rata wtedy stanowiłaby bowiem aż 65% ich dochodów. Obecnie mogą już zamieszkać "na swoim", jednak comiesięczne zobowiązanie pochłania 1/3 ich płacy.

W październiku zapewne spadną stopy procentowe, zatem udział ten jeszcze może się zmniejszyć. Z zakupem nie powinni jednak zwlekać zbyt długo, ponieważ od stycznia istotnie wzrośnie obowiązkowy wkład własny.

Po publikacji danych GUS-u dotyczących średniego wynagrodzenia wiele osób denerwuje się, że nie zna nikogo, kto otrzymuje tak wysoką pensję. Problem polega bowiem na tym, że średnią zawyżają wysokie wynagrodzenia nielicznych, najlepiej zarabiających. W rezultacie większość Polaków zarabia poniżej przeciętnej. Z tego względu postanowiliśmy sprawdzić jak zmieniała się w ostatnich sześciu latach sytuacja rodziny, w której małżonkowie zarabiają po 80% średniej pensji (w sektorze przedsiębiorstw). Założyliśmy również, że planują zakup mieszkania na rynku wtórnym o powierzchni 50 mkw. oraz że posiadają minimalny (5%) wkład własny. Kredyt chcą zaciągnąć na 25 lat.

W 2008 r. kredyt był znacznie większym wydatkiem

Z przeprowadzonych wyliczeń wynika, że w ostatnim czasie ich sytuacja uległa istotnej poprawie. Jeszcze w 2008 r. w ogóle nie było ich stać na mieszkanie. Nieruchomości wtedy były znacznie droższe, a wynagrodzenia niższe. Rata kredytu stanowiłaby wtedy aż 65% ich dochodów, a po jej opłaceniu rodzinie zostałoby jedynie 1 274 zł. Z tej kwoty musieliby jeszcze uregulować czynsz, prąd oraz inne opłaty, a także kupować żywność. Sprostanie temu zadaniu wydaje się mało prawdopodobne. Trzeba jednak dodać, że mogli oni obniżyć ratę zaciągnąć kredyt na dłuższy okres. Wtedy przepisy pozwalały bowiem na udzielanie ich nawet na 50 lat (obecnie max. 35 lat).

Obecnie łatwiej z kredytem

Sytuacja takiej rodziny wygląda obecnie znacznie lepiej. Stać ją już na kredyt. Dzięki spadkowi cen mieszkań i niższemu oprocentowaniu znacznie niższa jest rata zobowiązania. Obecnie wynosi 1 534 zł, podczas gdy w 2008 r. aż 2 323 zł. Ponadto ich dochody wzrosły o blisko 850 zł. Niestety na ratę kredytu muszą jednak przeznaczyć znaczną część swoich dochodów - nieco ponad jedną trzecią (34%). Powinno im jednak wystarczyć pieniędzy na życie, bowiem pozostanie do dyspozycji 2 913 zł.

Będzie lepiej, ale...

W najbliższym czasie naszej przykładowej rodzinie może być jeszcze łatwiej kupić mieszkanie. Ceny nieruchomości utrzymują się bowiem na stabilnym poziomie. Najprawdopodobniej zostaną natomiast obniżone stopy procentowe, co sprawi, że kredyty będą jeszcze tańsze. Z naszych wyliczeń wynika, że przy założeniu, że wynagrodzenia i ceny mieszkań nie zmienią się, w ich kieszeni może co miesiąc zostawać nawet o 150 zł więcej niż obecnie.

Nie powinni jednak zwlekać z zakupem. Ich kredyt stanieje bowiem nawet jeśli zaciągną go już teraz. Tymczasem od przyszłego roku wzrośnie wymagany do uzyskania kredytu wkład własny. Obecnie należy posiadać 5% ceny mieszkania. Od przyszłego roku banki będę wymagać już przynajmniej 10% wkładu. W rezultacie jeśli nasza rodzina chciałby kupić mieszkanie w 2015 r. to będzie musiała zgromadzić dwukrotnie więcej oszczędności. Obecnie potrzebują niecałych 14 000 zł - od stycznia już prawie 28 000 zł.

Nie muszą się tym martwić jedynie jeśli są młodzi, chcą kupić pierwsze w życiu mieszkanie, a do tego np. w Łodzi. Jeżeli mają mniej niż 35 lat i zdecydują się na nowe mieszkanie, pieniądze na wkład własny mogą dostać dzięki programowi "Mieszkanie dla młodych" (MdM). Niestety w wielu częściach Polski trudno jest kupić mieszkanie w cenie spełniającej ograniczenia programu. Jednym z wyjątków jest Łódź, w której limit ceny w MdM jest wręcz niższy niż średnia cena jaką trzeba zapłacić.