Mieszkania będą drożeć

Już wkrótce mieszkania mogą znacząco zdrożeć. Wszystko przez gwałtownie wzrastający popyt, na który wpływa kilka czynników. Według szacunków ceny mieszkań na rynku pierwotnym wzrosną do końca grudnia o kilka procent. Zwiększający się popyt napędzany jest przez zwiększający się minimalny poziom wkładu własnego przy kredytach hipotecznych. Od 2015 roku będzie to 10%, a od 2017 r. – 25%.

Dlaczego ceny rosną?

Wspomniane wyżej przyczyny rosnącego popytu na mieszkania to nie wszystkie czynniki przewidywanego wzrostu cen nieruchomości. Zaostrzone warunki otrzymania kredytu hipotecznego to niejako preludium tendencji wzrostowej. Wkrótce trzeba będzie jeszcze brać pod uwagę także zaostrzone wymagania techniczne oraz ekologiczne przy budowaniu nowych budynków. Niezmiennie o cenie decyduje i decydować będzie także lokalizacja mieszkania. Niemniej ważny jest również dojazd (połączenia komunikacji miejskiej) do centrów miast. Coraz częściej zwraca się uwagę na infrastrukturę w pobliżu mieszkania, na bliskość sklepów, jak również terenów zielonych, czyli miejsc odpowiednich na rekreację i wypoczynek.

Mieszkanie jako inwestycja

Zakup mieszkania to niezmiennie bardzo dobra inwestycja. Dla porównania – na rocznej lokacie zarabia się nie więcej niż 4%, podczas gdy stopa zwrotu z wynajmu mieszkania waha się w granicach 5-6%. Wśród osób inwestujących we własne cztery kąty coraz więcej jest rodziców małoletnich dzieci. Kupują oni mieszkania dla swych pociech i, czekając aż te dorosną, wynajmują lokal. W ten sposób zabezpieczają nie tylko przyszłość mieszkaniową dzieci, ale także otrzymują pieniądze na bieżące potrzeby, a mieszkanie zarabia na siebie. To dobry sposób na spłacenie zaciągniętego na zakup nieruchomości kredytu. Trzeba zauważyć, że rynek wynajmu mieszkań ma się całkiem nieźle, szczególnie w miastach, w których funkcjonują uczelnie. Studenci chętnie wynajmują lokum, a zwiększony popyt zaczyna się już od początku września. Również zmienia się powoli przyzwyczajenie Polaków, którzy coraz częściej wynajmują mieszkanie, zamiast brać na siebie duże zobowiązanie w postaci wieloletniego kredytu hipotecznego, a przez to mogą sobie pozwolić na większą mobilność w szukaniu pracy poza rodzinną miejscowością. Jeśli ktoś planuje zakup mieszkania, lepiej się z tym pospieszyć, ale warto pamiętać, że często własne M to lokata długoterminowa.

Jak podchodzić do mieszkania bez księgi wieczystej

Mieszkanie, dla którego nie jest prowadzona księga wieczysta, również może być warte uwagi. Ze względu na brak owego dokumentu jest szansa na wynegocjowanie niższej ceny. A jakie ryzyko ponosi klient, nabywając taką nieruchomość?

Księga wieczysta (KW) jest jak paszport dla nieruchomości. Z niej dowiemy się, jaki jest stan prawny obiektu i kto jest jego właścicielem. Brak księgi wieczystej bywa spowodowany sytuacją, gdy sprzedaży podlega spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. W takiej sytuacji nie ma obowiązku zakładania księgi wieczystej i niektórzy właściciele tego nie robią. Księgi wieczystej może również nie posiadać mieszczanie, które powstało po podziale jednego dużego obiektu na mniejsze części. Wówczas przy zakupie mieszkania wydziela się je do nowej księgi wieczystej.

Księga wieczysta chroni interesy nabywcy

Jeżeli dane w niej zawarte i faktyczny stan prawny obiektu się różnią, sprawa jest rozstrzygana na korzyść nabywcy. Dlatego jest to dokument bardzo istotny. Bez niego nie możemy skorzystać z tak zwanej rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Ryzyko, jakie wiąże się z zakupem nieruchomości bez księgi wieczystej, jest tematem do rozważenia. Nie warto podejmować decyzji pochopnie.

Brak KW to problemy z uzyskaniem kredytu hipotecznego

Brak księgi wieczystej skutkuje utrudnieniami w dostępie do kredytów hipotecznych. Zakup takiej nieruchomości na kredyt może być utrudniony lub niemożliwy, jeśli poza brakiem księgi wieczystej nieruchomość stoi na gruncie, którego stan prawny jest nieuregulowany. W praktyce oznacza to, że założenie księgi wieczystej dla nieruchomości nie będzie możliwe.

Dokumenty, które będą pomocne w przypadku braku KW

Jeżeli nieruchomość nie posiada księgi wieczystej, można ustalić jej stan prawny na podstawie innych dokumentów. Można oprzeć się na akcie notarialnym, na orzeczeniu sądu lub decyzji administracyjnej. Te dokumenty pozwolą potwierdzić prawo do dysponowania nieruchomością. W przypadku zakupu domu z działką, należy sprawdzić wypis z rejestru gruntu i budynków.

Czy kupować mieszkanie bez KW?

Brak księgi wieczystej nie powinien wykluczać zakupu danej nieruchomości. Bak KW to mocny argument na korzyść negocjacji ceny w dół. Nabycie takiej nieruchomości może być bardzo korzystną ofertą. Warto w późniejszym czasie zadbać o uregulowanie wszystkich kwestii prawnych i założenie księgi wieczystej. Jeśli kiedyś zdecydujemy się na odsprzedanie lokalu, zdecydowanie ułatwi nam to dobicie targu.

Jak uniknąć opóźnień w wypłacie kredytu hipotecznego?

By uzyskać kredyt hipoteczny, nie wystarczy odpowiednia zdolność kredytowa i pozytywna historia dotychczasowych spłat zobowiązań. Przy kredycie na zakup lub budowę nieruchomości trzeba zadbać o formalności i komplet wymaganych dokumentów. Wszelkie niedopatrzenia w tym zakresie mogą opóźnić wypłatę kredytu o wiele dni.

Na początku warto zaznaczyć, że lista wymaganych dokumentów może być nieco inna w każdym z banków. Ubiegając się o finansowanie, należy więc zadbać o uzyskanie wszystkich informacji na temat kredytu, listy potrzebnych dokumentów i określenia terminu ich dostarczania.

W każdym banku niezbędne do pozyskania kredytu będą dokumenty z trzech grup: osobistej, dotyczącej dochodów i związanej z nieruchomością. Spora część zaświadczeń ma określony termin ważności, na wydanie niektórych dokumentów czeka się nawet kilka dni, dlatego właśnie niedopatrzenie przy składaniu ich do banku może się skończyć koniecznością oczekiwania na brakujące zaświadczenia, gdy w tym czasie np. zaświadczenie o zarobkach straci ważność. Warto korzystać z porad doradcy kredytowego, który został przydzielony do obsługi naszego wniosku. Doradca przeprowadza klientów przez skomplikowane procedury, pilnuje poprawnego wypełnienia dokumentów i informuje o tym, co należy jeszcze uzupełnić.

Poważne braki w dokumentacji mogą nawet spowodować konieczność ponownego rozpatrzenia wniosku kredytowego. Jeżeli nie zdążymy w terminie uzupełnić braków formalnych,  niektóre dokumenty straciły ważność, a na nowe będziemy czekać długo, bank może rozpocząć wszystkie procedury od nowa. By uniknąć niepotrzebnych przestojów i straty czasu, należy działać możliwie szybko, angażować się w całą procedurę. Jeśli wnioskodawca działa zbyt opieszale, nie dowozi dokumentów w umówionym terminie, nie uzupełnia braków, może to nawet skutkować odrzuceniem wniosku kredytowego.

Zakup lub budowa nieruchomości to kosztowne i wymagające wiele zaangażowania przedsięwzięcie. Kredyt hipoteczny może w łatwy sposób pomóc w sfinansowaniu tego celu, dlatego tak istotna jest dbałość o dokumentację, pilnowanie jej porządku i aktualności zaświadczeń. Brak podpisu, zły numer nieruchomości, błąd w nazwisku lub w adresie mogą spowodować ogromne trudności w uzyskaniu kredytu i masę dodatkowego zachodu przy wyjaśnianiu nieścisłości.

SYMULACJA SPŁATY KREDYTU HIPOTECZNEGO. TO PROSTE!

Nie musimy udać się do banku aby dowiedzieć się jak będzie wyglądał harmonogram spłaty kredytu. W rzeczywistości są to proste wzory matematyczne które możemy sami zastosować i przy pomocy arkusza kalkulacyjnego przeprowadzić pełną symulację spłaty kredytu w różnych wariantach. Wszystko co będziemy potrzebowali wiedzieć to okres spłaty kredytu, oprocentowanie i kwota kredytu.

Funkcjonują dwa rodzaje rat: równe i malejące.

Wybierając raty równe, na początku spłaty kredytu będziemy spłacać głównie odsetki, a część kapitałowa będzie minimalna. Z każdą kolejną ratą te proporcje będą ulegały odwracaniu. Plusem takiego rozwiązania jest to, że wysokość raty jest stała przez cały okres spłaty kredytu (nie uwzględniając oczywiście zmian kursów w przypadku kredytów zaciąganych w obcej walucie), dzięki czemu możemy w miarę dokładne zaplanować domowy budżet. Minusem jest, że w pierwszym okresie spłacania rat, kwota naszego zadłużenia niemal nie ulega zmianie.

W przypadku rat malejących to kapitał stanowi główny ich składnik. Odsetki spłacane są na bieżąco. Plusem takiego rozwiązania jest to, że szybciej spłacamy kapitał, czyli szybciej pozbywamy się ciążącego balastu dzięki czemu suma pieniędzy jaką oddamy bankowi będzie niższa. Minus polega jednak na tym, że na początku okresu spłaty raty są wyższe, aniżeli w przypadku rat równych dla kredytu w tej samej kwocie. Zrównają się dopiero mniej więcej po połowie okresu spłaty i od tego czasu zaczną maleć. Aby uzyskać ratę malejącą wymagana jest większa zdolność kredytowa. Polecana jest zwłaszcza dla tych osób, które planują wcześniej spłacić kredyt.

Jak obliczyć ratę kredytu mieszkaniowego? - Obliczanie raty kredytu:

Jeżeli na przykład weźmiemy kredyt 250 tys. na 25 lat, oprocentowany 4,65% w skali roku to suma odsetek zapłaconych w całym okresie kredytowania w przypadku rat równych to 173 285 zł, a w przypadku rat malejących 145 796 zł.

Poniżej symulacja spłat (pokazano co 10 - tą ratę):

Spłata kredytu - raty równe				Spłata kredytu - raty równe
Waluta - PLN				Waluta - PLN
miesiąc trwania kredytu	cała rata	część kapitałowa raty	część odsetkowa raty	miesiąc trwania kredytu	cała rata	część kapitałowa raty	część odsetkowa raty
1	1 410,95	442,20	968,75	1	1 802,08	833,33	968.75
10	1 410,95	457,86	953,09	10	1 773,02	833,33	939.69
20	1 410,95	475,92	935,03	20	1 740,73	833,33	907.4
30	1 410,95	494,69	916,27	30	1 708,44	833,33	875.11
40	1 410,95	514,19	896,76	40	1 676,15	833,33	842.82
50	1 410,95	534,47	876,48	50	1 643,85	833,33	810.52
60	1 410,95	555,54	855,41	60	1 611,56	833,33	778.23
70	1 410,95	577,45	833,50	70	1 579,27	833,33	745.94
80	1 410,95	600,22	810,73	80	1 546,98	833,33	713.65
90	1 410,95	623,89	787,06	90	1 514,69	833,33	681.36
100	1 410,95	648,49	762,46	100	1 482,40	833,33	649.07
110	1 410,95	674,06	736,89	110	1 450,10	833,33	616.77
120	1 410,95	700,64	710,31	120	1 417,81	833,33	584.48
130	1 410,95	728,27	682,68	130	1 385,52	833,33	552.19
140	1 410,95	756,99	653,96	140	1 353,23	833,33	519.9
150	1 410,95	786,84	624,11	150	1 320,94	833,33	487.61
160	1 410,95	817,87	593,08	160	1 288,65	833,33	455.32
170	1 410,95	850,12	560,83	170	1 256,35	833,33	423.02
180	1 410,95	883,64	527,31	180	1 224,06	833,33	390.73
190	1 410,95	918,49	492,47	190	1 191,77	833,33	358.44
200	1 410,95	954,70	456,25	200	1 159,48	833,33	326.15
210	1 410,95	992,35	418,60	210	1 127,19	833,33	293.86
220	1 410,95	1 031,48	379,47	220	1 094,90	833,33	261.57
230	1 410,95	1 072,16	338,80	230	1 062,60	833,33	229.27
240	1 410,95	1 114,43	296,52	240	1 030,31	833,33	196.98
250	1 410,95	1 158,38	252,57	250	998,02	833,33	164.69
260	1 410,95	1 204,06	206,89	260	965,73	833,33	132.37
270	1 410,95	1 251,54	159,42	270	933,44	833,33	100.11
280	1 410,95	1 300,89	110,06	280	901,15	833,33	67.82
290	1 410,95	1 352,19	58,77	290	868,85	833,33	35.52
300	1 410,95	1 405,51	5,45	300	836,56	833,33	3.23