Przewalutowanie kredytu hipotecznego. Warto?

Czy opłacalne jest przewalutowanie kredytu hipotecznego?

Jak wiadomo pożyczki na zakup domu czy mieszkania to często niemałe kwoty  zaciągane na kilkadziesiąt lat w różnych walutach. Męczą nas comiesięczne raty i szukamy sprytnego sposobu na ich obniżenie. Czy zalicza się do nich zmiana waluty kredytowania? Przejść ze złotówki na franki? A może dolary? Oto cała prawda.

No więc na początku przybliżmy sobie krótko termin "przewalutowanie". Nie ma w nim żadnych ukrytych haczyków, to po prostu zmiana waluty kredytu, w której został on udzielony przez bank. Kwota każdego zadłużenia jest wyrażona w jednej określonej walucie np. złotówka, euro, frank czy dolar. Jej wysokość jest bardzo istotna, bowiem wraz z marżą ustalaną przez instytucje finansowe  wpływa na wielkość oprocentowania naszego kredytu. Każda z walut jest związana z inną stopą procentową. Inna działa w Anglii, inna za Oceanem, inna w Szwajcarii, a jeszcze inna w naszym kraju. Trzeba podkreślić, że obowiązująca w Polsce stopa czyli WIBOR jest wyższa niż np. zagraniczna LIBOR.  Nie można jednak dokonywać pochopnych decyzji, bowiem sama jej wysokość nie będzie adekwatnym odzwierciedleniem naszych rat w przypadku przewalutowania. Dochodzą tutaj także inne czynniki.

Jakie koszty na nas czyhają?

Na samym początku warto wspomnieć, że za operację przewalutowania będziemy musieli zapłacić bankowi prowizję. Jej wysokość jest uzależniona od jego polityki i wewnętrznych regulacji, jednak w większości przypadków wynosi ona ok 1% od sumy zobowiązania. Bardzo często banki wprowadzają także opłatę za aneks do umowy – za nią też będziemy musieli zapłacić.

 Po drugie, trzeba liczyć się z dodatkowymi kosztami związanymi z tzw. spreadem walutowym. Jest to różnica pomiędzy kursem wypłaty oraz spłaty pożyczki. Przejście na kredyt w wybranej przez nas walucie nastąpi po kursie spłaty, natomiast spłata zobowiązania już po kursie sprzedaży. Występującą pomiędzy nimi różnicę, będziemy musieli zapłacić ze swojej kieszeni.

Po trzecie w przypadku przewalutowania kredytu hipotecznego należy pamiętać o kolejnych kosztach, do których należą opłaty sądowe. Wynikają one ze zmiany wpisu w księdze wieczystej. Istnieją tutaj dwa czynniki. Mianowicie jest to koniecznością, bowiem w przypadku dokonanej przez nas operacji zmienia się wysokość naszego zobowiązania (związana z nowym oprocentowaniem), która musi zostać odnotowana. Dodatkowo kredyty mieszkaniowe udzielane w złotówkach są zabezpieczone albo hipoteką zwykłą albo łącznie zwykłą oraz kaucyjną, natomiast zagraniczne tylko i wyłącznie kaucyjną.  

Ryzyko walutowe?

Wahania poszczególnych walut są bardzo częste. Ich zmiany dokonują się niemal codziennie. Z jednej strony może być to kolejny koszt, natomiast z drugiej wielka szansa oraz możliwość zyskania. Dlatego trzeba się dobrze zastanowić i wybrać odpowiedni moment na przewalutowanie naszego kredytu. Warto analizować wcześniejsze zachowania walut i wybrać moment kiedy faktycznie będzie to dla nas najbardziej opłacalne. Musimy wbić się w odpowiedni okres kiedy waluta na którą chcemy zmienić kredyt będzie w relacji do aktualnej na stosunkowo niskim poziomie.

Ważnym aspektem jest również data, w której dokonywane jest przeliczenie kwoty kredytu na wybraną walutę. Część instytucji przewalutuje nasze zobowiązanie dopiero kiedy przedłożymy im dowód złożenia wniosku dotyczącego zmian w księgach wieczystych. Tutaj następuje kilkudniowe opóźnienie. Warto więc wybrać bank, który dokona operacji po kursie obowiązującym w dniu złożenia wniosku. Wtedy już na samym początku mamy świadomość po jakim kursie zostanie przewalutowany nasz kredyt.

Niestety doświadczenia wskazują, że wiele osób dokonuje przewalutowania swoich zobowiązań bardzo pochopnie, sugerując się bodźcami czy impulsami. Fakt trzeba działać szybko, ponieważ waluty zmieniają się z dnia na dzień. Jednak warto wcześniej przeanalizować wszystkie za i przeciw. Pomimo, że sama operacja wygląda groźnie – dodatkowe koszty, ryzyko kursowe, kolejne formalności... to jeżeli wybierzemy dobry moment i korzystną dla nas wysokość waluty to faktycznie możemy zarobić, co przełoży się na niższe raty naszego zobowiązania. Zmieniając walutę kredytu z obecnie posiadanej faktycznie można obniżyć wysokość comiesięcznego przelewu uiszczanemu bankowi za nasze mieszkanie. Przewalutowanie jest niewątpliwie jedną z metod obniżenia rat kredytu. Trzeba tylko wybrać odpowiedni moment i po prostu zadziałać. 

Jakie raty wybrać do spłaty kredytu?

Jak spłacić swój kredyt? Raty równe czy malejące?

W końcu podjąłeś decyzję o zaciągnięciu kredytu na wymarzone mieszkanie. Idziesz do wybranego Banku, okazuje się, że posiadasz zdolność kredytową, dopełniasz wszelkich formalności i już praktycznie możesz oglądać katalogi z meblami do swojego nowego gniazdka. Jednak przed tym warto, abyś pomyślał jeszcze o wyborze odpowiedniej raty, co niewątpliwie zaważy na Twoich przyszłych finansach.  

Zasadniczo mamy do wyboru dwie opcje. Należą do nich bądź to rata malejąca, bądź stała czyli równa. Ich wybór niestety wymaga wręcz wizjonerskich zdolności, bowiem zależy od wielu czynników, które czasem trudno do końca przewidzieć. Trzeba poważnie przeanalizować i opracować swoją przyszłą strategię finansową, przede wszystkim związaną z inwestowaniem i oszczędzaniem oraz określić swoje przyszłe możliwości finansowych.

Na samym początku, aby w ogóle zrozumieć różnicę pomiędzy nimi, musimy wiedzieć, z czego tak w ogóle jest złożona rata kredytu. No więc, w skład raty wchodzi część kapitałowa oraz część odsetkowa. Część kapitałowa, to suma netto jaką pożyczyliśmy od banku, natomiast odsetkowa, to po prostu odsetki, które spłacamy w takcie trwania kredytu.

Więc obrazowo można to przedstawić w następujący sposób:

część kapitałowa + część odsetkowa = rata kredytu

Różnice, które występują pomiędzy nimi polegają tak naprawdę na odmiennym zestawieniu, czyli proporcji tych dwóch składników raty.

Rata równa – annuitetowa

Jest to jednakowa suma, którą płacimy co miesiąc za nasze zobowiązanie. Obliczana jest poprzez podzielenie sumy kapitału oraz odsetek przez ilość miesięcy, na który została ustalona spłata naszego kredytu. W ten sposób zostaje uzyskana kwota stała raty, która jest niezmienna w całym okresie kredytowania. Jeżeli chodzi o ten rodzaj rat, to jest to stosunkowo wyższy koszt kredytu na samym początku. Spłacamy w większości w ok. 75% odsetki, natomiast w mniejszej części kapitał - w 25%. Natomiast w późniejszym czasie sytuacja się zmienia. Pod koniec czasu jego trwania, nasza rata zawiera już głównie część kapitałową. No więc, rata kredytu jest bardziej kosztowna, przez wyższe odsetki i nieco dłuższa. Wolniej spłacamy nasze zobowiązanie i w wyniku tego odsetki są większe. Jednak ten rodzaj rat bardziej stabilny, bowiem możemy przewidzieć wysokość naszej comiesięcznej raty, która nie ulega gwałtownym wahaniom oraz dokładnie zaplanować domowy budżet. Płacimy tutaj niewątpliwie za komfort oraz pewność wysokości naszego comiesięcznego zobowiązania.

Rata malejąca

            Jest ona zmienna przez cały okres kredytowania. Pierwsza rata jest najwyższa natomiast kolejne już coraz niższe. Spłacamy część stałą kapitałową, oraz odsetkową. Z każdym miesiącem uiszczamy bankowi niższą ratę, dlatego, że odsetki są naliczane od malejącego z miesiąca na miesiąc kapitału. W tym systemie spłat, raty mniej nas kosztują, natomiast okres kredytowania jest krótszy. Jeżeli bierzemy pod uwagę tylko czynnik finansowy, to są korzystniejszym rozwiązaniem od rat równych. Niewątpliwym minusem jest fakt, że a samym początku okresu spłaty raty są wyższe. Zrównują się dopiero w połowie okresu naszej spłaty i wtedy zaczynają sukcesywnie spadać.

Jaką więc decyzję podjąć?

Dla kogo raty malejące?

Jeżeli wybierzemy ten system rat, to suma odsetek, które wpłacimy bankowi w całym okresie kredytowania będzie niższa, niż w przypadku rat stałych. Jednak nie są one skierowane do osób, które posiadają niską zdolność kredytową i nie będą w stanie sobie poradzić z większymi obciążeniami domowego budżetu w początkowym okresie spłat. Ponad to, jest bardzo korzystna dla osób, które chcą jak najszybciej spłacić swój kredyt, natomiast nie mają odwagi, aby skorzystać z krótszego terminu spłat (krótszy termin jest związany z wyższą ratą). Jednak trzeba pamiętać, że jest trudniejszy do uzyskania. Jeżeli nie przeszkadza nam niepewność, ile faktycznie będziemy musieli zapłacić w tym miesiącu bankowi i posiadamy trochę oszczędności na koncie, to jest lepszym rozwiązaniem patrząc na cały okres kredytowania, bowiem niższa jest łączna kwota zobowiązania, która pokryjemy kredytodawcy. 

A co z ratami stałymi?

Jeżeli natomiast wybierzemy ten rodzaj rat do spłaty naszego zobowiązania, to zaczynamy spłatę od niższych kwot niż w przypadku rat malejących. Dlatego na samym początku nie musimy nadwyrężać naszego domowego budżetu. Co więcej można zaplanować comiesięczne wydatki, bowiem jej wysokość nie będzie się zmieniać przez cały okres kredytowania. Jest niewątpliwe korzystna dla osób, które posiadają niższą zdolność kredytową i nie zależy im na szybkiej spłacie kredytu. Wiele z nich ceni możliwość rozciągnięcia spłaty zobowiązania w czasie, bowiem płacąc bankowi mniejsze sumy, można ‘zaoszczędzić’ pieniądze i zainwestować je na wybrany przez siebie cel. Można wdrożyć swój plan oszczędnościowy i łatwiej zarządzać comiesięcznym budżetem.  

Jak poprawić swoją zdolność kredytową?

Jak poprawić swoją zdolność kredytową?

Chcesz zaciągnąć kredyt na wybrany cel i boisz się, że bank jednak „odeśle Cię z kwitkiem”. Jednak nie warto się poddawać! Jak to mówią, nie taki diabeł straszny jak go malują. Masz dochody, które co miesiąc wpływają na Twoje konto, a wcześniejsza historia kredytowa klaruje się dość optymistycznie. W takim wypadku nie ma się czego obawiać. Jednak istnieje kilka metod – dość przydatnych, które poprawią i zwiększą Twoją zdolność kredytową, a co będzie miało bezpośrednie przełożenie na możliwość negocjowania lepszej oferty z bankiem i uzyskania niższych rat kredytu. No to zaczynajmy :)

Tak dla przypomnienia zdolność kredytowa to nic innego jak realna możliwość do spłaty zaciągniętego zobowiązania wraz z odsetkami w terminie ustalonym w umowie. Podczas składania wniosku o kredyt bank prześwietli bardzo dokładnie wysokość uzyskiwanych przez Ciebie dochodów, Twoje comiesięczne opłaty i wydatki czy liczbę osób na utrzymaniu.

Pan złota rada

1.„Wiosenne porządki”

Pierwszym bardzo ważnym krokiem jest uporządkowanie spraw z wszystkimi zaciągniętymi do tej pory kredytami i pożyczkami. Pamiętaj, aby uregulować wszelkie zobowiązania przed złożeniem wniosku o kredyt. Mają one negatywny wpływ na Twoją historię kredytową, ponieważ dla banku oznacza to, że posiadasz kolejny wydatek, który odlicza się od Twoich przychodów. Nie ważne czy jest to nawet mała rata związana np. z zakupem pralki czy sprzętu AGD – spróbuj się jej pozbyć jak najszybciej. Ponad to, pamiętaj, że kiedy planujesz kredyt na zakup mieszkania, to powstrzymaj się od finansowania urlopów, wyjazdów, świąt czy zakupu samochodu z pieniędzy banku.

2. Moje dochody

            Pamiętaj, że Twoja zdolność kredytowa jest tym wyższa, im wyższe osiągasz dochody. Oczywiście wiadomo, że trudno jest z dnia na dzień tak po prostu je zwiększyć. Jednak istnieją banki, które akceptują dochody pochodzące z różnych źródeł np. prowizje – co na pewno jest na plus. Dodatkowo zwróć uwagę, że dla banku bardzo ważna jest stabilność zarobków. Osoby, które posiadają umowę o pracę, znajdują się więc w lepszej sytuacji. Oczywiście osoby pracujące na umowę zlecenie, czy prowadzące własną działalność gospodarczą także mają prawo do kredytu, jednak muszą znaleźć bank, który będzie akceptował takie formy przychodów.

3. Karta kredytowa – oddaj jak najszybciej!

Jeżeli posiadasz karty kredytowe, to nie zapomnij o ich likwidacji. Jeżeli nie są Ci potrzebne lub korzystasz z nich sporadycznie zwróć je bankowi. Przy określaniu Twojej zdolności kredytowej, przyznany limit będzie brany pod uwagę. To zobowiązanie może sprawić, że maksymalna kwota kredytu, która jest oferowana przez bank będzie mniejsza nawet o kilkadziesiąt złotych.

4. Pozbądź się debetu na swoim koncie

Podobnie jak w przypadku kart kredytowych warto pomyśleć o likwidacji limitu kredytowego na rachunku bieżącym. Jeżeli jest dla Ciebie niezbędny, to postaraj się go przynajmniej obniżyć. Ale pamiętaj, że jest on w oczach banku widziany jako pewnego rodzaju zobowiązanie, które obniża Twoją zdolność kredytową.

5. Wybierz dłuższy okres kredytowania

            Bardzo rozsądnym rozwiązaniem jest także wybór wydłużonego okresu kredytowania. Wiadomo, że im jest on dłuższy to zapłacimy bankowi więcej odsetek. Z drugiej zaś strony pozwala on niewątpliwie obniżyć wysokość comiesięcznych rat, które trzeba będzie spłacać, co ma bezpośredni wpływ na polepszenie Twojej zdolności kredytowej oraz zmniejszeniem wymogów banków. Rozciągając ten okres w czasie mamy również szansę, aby uzyskać wyższy kredyt. Natomiast nic nie stoi na przeszkodzie do jego wcześniejszej spłaty, gdy zbierzesz odpowiednią sumę środków.

6. Weźcie kredyt we dwójkę

            Nie zawsze musi być to krewny, członek rodziny czy współwłaściciel nieruchomości. Ważne, aby była to osoba lojalna, do której masz w pełni zaufanie i dodatkowo posiada zdolność kredytową. Łatwiej jest wówczas o uzyskanie kredytu. Pamiętaj jednak, że w przypadku, gdy osoba taka ma dodatkowe zobowiązania lub niepełną zdolność kredytową, może wpłynąć to negatywnie na Twoją sytuację. W niektórych przypadkach, gdy współkredytobiorcą jest osoba starsza czy np. rodzic, to ze względu na wiek bank może skrócić maksymalny okres kredytowania.

7. Samochodzie – żegnaj

            Gdy jesteśmy właścicielami auta, to bank będzie traktował go jako jedno ze stałych obciążeń naszego budżetu domowego. W większości przypadków szacuje się, że koszt utrzymania samochodu waha się w granicach ok. 500 zł miesięcznie, bez względu na to, czy używamy go na co dzień, czy tylko używamy od święta. Wiadomo, że w dzisiejszych czasach trudno jest go nie posiadać, ale tutaj wyjściem jest dokonanie fikcyjnej sprzedaży np. członkowi rodziny. Wówczas w dalszym ciągu możesz korzystać ze swojego luksusu.

8. Raty równe zdecydowanie TAK

            Jeżeli zdecydujesz się na raty równe, to nie obciążą ona na początku tak bardzo Twojego budżetu domowego jak raty malejące. Pierwsza rata równa jest o ok. 25% mniejsza niż rata malejąca. Bank będzie oceniał naszą zdolność kredytową od pierwszej najniższej raty.

9. Zaopiekuj się swoją historią w BIK

            Biuro Informacji Kredytowej to instytucja, która zbiera wszystkie dane o Twoich przeszłych zobowiązaniach. W niektórych wypadkach warto jest wziąć niewielki kredyt i sumiennie go spłacać, co wpłynie korzystnie na Twoją historię kredytową. Jednak brak jakichkolwiek aktywności w tej kwestii nie będzie postrzegany niekorzystnie.

10. Postaraj się o wkład własny

            Instytucje kredytowe o wiele przychylniej i łagodniej patrzą na klientów, którzy posiadają swój wkład. W niektórzy przypadkach, w szczególności przy kredytach hipotecznych nie jest w ogóle możliwe, aby zaciągnąć kredyt bez posiadania odpowiedniej kwoty. Wiadomo, że uzbieranie takiej nie małej sumy finansowej nie jest łatwa szczególnie dla młodych ludzi, którzy praktycznie zaczynają dopiero swoje kariery zawodowe. Czasem warto przyoszczędzić. Obniża to znacznie ryzyko i stawia Cię w lepszym świetle w oczach banku.

11. Wybierz odpowiednią walutę kredytu.

            Jest to również bardzo istotny czynnik przy zaciąganiu zobowiązania. Waluta w dużej mierze wpływa na wysokość kredytu. Wzięcie kredytu w walucie obcej będzie wymagało od Ciebie wykazania się o wiele większą zdolnością kredytową – aż o ok. 20% aniżeli w przypadku kredytu w złotówkach. Wymóg ten został wprowadzony przez nadzór finansowy, natomiast banki są zmuszone, aby się do niego stosować.