Kredyt walutowy, jego wady i zalety

Kredyt hipoteczny złotowy (złotówkowy) jest przyznawany i spłacany w złotych. Jego ryzyko polega na wahaniach (możliwym wzroście) polskiej międzybankowej stopy procentowej WIBOR, na której się opiera.

Kredyt hipoteczny walutowy rozliczany jest w walucie obcej (najczęściej jest to euro , dolar amerykański, frank szwajcarski). Są dwa typy kredytu walutowego. Rzeczywisty kredyt walutowy jest przyznawany i spłacany w walucie obcej. Częściej jednak mamy do czynienia z denominowanym kredytem walutowym , który przyznawany jest w walucie obcej, ale traktowanej tylko jako punkt odniesienia. Wypłacane kredytobiorcy kolejne transze kredytu oraz spłacane potem przez niego raty przeliczane są na złotówki według obowiązującego w danym dniu kursu walutowego.

Zalety kredytu walutowego

Zaletą kredytu walutowego w stosunku do złotowego jest niższe oprocentowanie (obecnie o około 3%), wynikające z oparcia na niepolskiej stopie bankowej (londyńskiej LIBOR, europejskiej EurIBOR), mniejszej o kilka punktów procentowych niż stawka warszawskiej stopy WIBOR. Miesięczna rata spłaty jest odpowiednio niższa niż w złotówkach , mniejsze jest też ogólne zadłużenie. Zaletą kredytu walutowego jest możliwość zyskania na przewalutowaniu, dokonanym jednak w odpowiednim momencie, po przeanalizowaniu jego opłacalności.

Ryzyko walutowe

Główną wadą kredytu walutowego jest zależność wysokości raty tego kredytu (przeliczanej na złote) od kursu walutowego i jego wahań. Jako środek zminimalizowania ryzyka stosuje się możliwość przewalutowania kredytu - z waluty obcej na złotówki lub odwrotnie. Kiedy frank lub euro bardzo idzie w górę, można się bronić zmieniając walutę, np. na złote. Skutki dużych wahań kursowych dają się w ten sposób zmniejszyć. Umowa może przewidywać tę możliwość w ciągu całego okresu kredytowania, nieograniczoną ilość razy. Przewalutowanie ze złotych na walutę obcą może okazać się opłacalne, co jest oczywiście zaletą.

Jednak przewalutowanie na złotówki jest opłacalne finansowo w bardzo wyjątkowych sytuacjach (przy spadku wartości waluty obcej i jednoczesnych prognozach jej długoterminowego umocnienia). Na ogół zmiana jest kosztowna i - jak się przedstawia w analizach różnego pochodzenia - w obecnej chwili niekorzystna. Traci się wtedy na spreadzie, jednakże największą stratą przy niewłaściwie wybranym momencie przewalutowania na złote może być zmiana warunków umowy, wynikła z przeliczenia: kredyt do spłacenia może okazać się wyższy niż w momencie zaciągania go.

Spread - ukryty koszt kredytu walutowego

W przypadku kredytów walutowych np. w euro w porównaniu do kredytów zaciąganych w złotówkach dużo traci się na spreadzie (jak w kantorze wymiany walut na widełkach kursowych), czyli różnicy między ceną kupna i sprzedaży. Obrót obcymi walutami banki traktują jako źródło dochodu. Kredyt walutowy jest wypłacany przez bank po jego własnym, wyższym kursie kupna (czyli po cenie, za jaką bank kupuje walutę od klienta), ale spłacany przez kredytobiorcę po - również ustalonym wewnętrznie przez bank - niższym kursie sprzedaży (czyli po cenie, za jaką kupuje się walutę od banku). W danym dniu mamy więc do spłaty więcej o koszt spreadu - różnicy między wewnętrznym kursem kupna i sprzedaży.

Wadą kredytu walutowego, najdokuczliwszą w wypadku jego postaci denominowanej, jest dowolność banku w kwestii ustalania i zmieniania spreadu (nawet po zawarciu umowy kredytowej).

Spread jest ważnym kosztem kredytu walutowego (od kilku do kilkunastu % kwoty kredytu), nie zapisanym w umowie. W skali kilkudziesięciu lat za wymianę walut można zapłacić kilkanaście tysięcy zł. Dlatego warto przyjrzeć się kursom w danym banku przed zaciągnięciem kredytu walutowego.

Od lipca 2009 osoby, które zaciągnęły kredyty walutowe, mogą zmienić sposób spłacania rat i wnosić opłatę bezpośrednio w walucie. Wtedy kredytobiorca uniezależnia się od spreadu. Przydatne stają się tutaj kantory internetowe umożliwiające wymianę walut po bardzo korzystnych kursach.

Forma zatrudnienia a kredyt hipoteczny

Umowa o pracę

Zatrudnieni na podstawie umowy o pracę są w najbardziej uprzywilejowanej pozycji gdy ubiegają się o kredyt hipoteczny. Szczególnie mile widziani są pracownicy zatrudnieni na czas nieokreślony. Często aby ubiegać się o kredyt wystarczą nawet trzy miesiące stażu, choć zdarza się, że banki wymagają sześciu lub nawet dwunastu miesięcy.

W trochę gorszej sytuacji są osoby zatrudnione na czas określony, banki wymagają wówczas dłuższego ogólnego staży pracy, niż ma to miejsce w przypadku umów na czas nieokreślony. Ustalony jest także minimalny horyzont czasowy, na jaki musi zostać zawarta umowa o pracę, np. 6 miesięcy przed złożeniem wniosku kredytowego i termin jej wygaśnięcia nie wcześniej niż np. 6 lub 12 miesięcy od daty składania wniosku. Zdarza się, że należy także przedłożyć pisemne zaświadczenie od pracodawcy, informujące o braku przeciwwskazań do przedłużenia umowy na kolejny okres po jej wygaśnięciu.

Aby uzyskać pozytywną decyzję banku na pewno nie wystarczy jednak umowa na okres próbny. Pocieszeniem jest fakt, że wlicza się on później do ogólnego stażu pracy.

Umowa zlecenie lub o dzieło

Jeśli chodzi o osoby pracujące na umowę zlecenie lub o dzieło, banki zazwyczaj wymagają dwunastomiesięcznego stażu (tylko niektóre zadowalają się 3 lub 6 miesiącami). Zwykle biorą też pod uwagę średnie dochody z dłuższego okresu niż w przypadku umowy o pracę, zazwyczaj z sześciu lub nawet dwunastu miesięcy zamiast trzech. Część instytucji kredytujących przy ocenie zdolności kredytowej zwraca uwagę na całą kwotę, jaka wypłacana jest na podstawie umowy, a inne jedynie na jej część. Niektóre osoby zatrudnione w takiej formie składają więc w banku zaświadczenie o realnych kosztach wykonywanych przez siebie umów.

Samozatrudnienie

Osoby, które prowadzą własną działalność gospodarczą mogą napotkać wiele trudności przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny. Przede wszystkim banki zażądają od nich większej ilości dokumentów. Wymagany jest też co najmniej roczny staż prowadzonej działalności (choć czasem są to nawet dwa lata). - Mamy tu do czynienia ze swoistym paradoksem, kiedy to młody przedsiębiorca zakładając firmę może ubiegać się o kredyt dopiero po roku czy dwóch, a zatrudniany przez niego pracownik już po 3 miesiącach. Takie rozbieżności wynikają przede wszystkim z analizy ryzyka stosowanej przez banki. W ich ocenie zatrudnienie na podstawie umowy o pracę jest bardziej wiarygodnym i stabilnym źródłem dochodu niż działalność gospodarcza, dlatego też pracownik może wcześniej stać się klientem banku niż przedsiębiorca – wyjaśnia Wasilewski.

Kolejną cechą charakterystyczną dla tej formy zatrudnienia jest analiza finansowa, dokonywana na podstawie wyników z minimum 12 miesięcy poprzedzających wniosek kredytowy i mająca za zadanie wykazać, jakie miesięczne dochody uzyskuje się po odliczeniu wszystkich kosztów. Zależy ona głównie od sposobu rozliczania się z Urzędem Skarbowym. Najlepiej jeśli firma rozlicza się na zasadach ogólnych, najgorzej jeśli na podstawie karty podatkowej, z której korzystają na przykład taksówkarze. W tym drugim przypadku na kredyt można liczyć zazwyczaj jedynie wtedy, gdy otrzymuje się także dochód z innego źródła. Oprócz niej banki przywiązują także wagę do branży, w jakiej działa przedsiębiorstwo. Część z nich znajduje się bowiem na tzw. listach branż zagrożonych, obejmujących sektory, którym grozi spadek koniunktury. Jeśli firma operuje w takiej branży bank może nie udzielić kredytu.

Przed złożeniem wniosku kredytowego dobrze jest więc przeanalizować rodzaj swojego zatrudnienia, aby wiedzieć, czego spodziewać się ze strony banku, jak podnieść swoją zdolność kredytową i czy nie trzeba przypadkiem trochę poczekać ze staraniem się o kredyt.