Czy warto lokować kapitał w nieruchomości?

Nisko oprocentowane lokaty terminowe w polskich bankach skłaniają klientów do poszukiwania alternatywnych sposobów pomnażania posiadanych oszczędności. Czy lokatę warto zastąpić inwestycją w nieruchomości?

Efektywne pomnażanie oszczędności

Gwarancja zwrotu kapitału, jaka obejmuje lokaty tradycyjne, powoduje, że nadal nie brakuje osób chcących deponować oszczędności w bankach w formie depozytów terminowych. Na najlepszych lokatach można zarobić nawet ponad 5% w skali roku. Taką ofertę ma obecnie na przykład Idea Bank.

Lokaty bankowe mają poważną konkurencję w postaci alternatywnych form lokowania pieniędzy. Należy jednak pamiętać, że inwestycje w złoto, waluty, surowce czy nieruchomości wiążą się z koniecznością podniesienia poziomu ryzyka straty części lub całości posiadanego kapitału. Z drugiej strony pozwalają jednak na wypracowanie wysokiego zysku i mogą ostatecznie być korzystniejsze od lokat. Czy zatem warto zainwestować w nieruchomości?

Jedynie na dłuższy czas

Sposobem na ulokowanie kapitału jest zakup nieruchomości w celach inwestycyjnych. Obecnie na rynku mieszkania są względnie tanie, dlatego taka inwestycja jest w zasięgu większej liczby inwestorów. Minimalna kwota niezbędna do zakupu nieruchomości wynosi od 80 do 100 tys. zł. Tyle trzeba zapłacić za kawalerkę w średniej wielkości mieście. W dużych, takich jak Warszawa, Wrocław czy Kraków, ceny będą znacznie wyższe.

Decydując się na inwestycję w nieruchomości, należy założyć dłuższą perspektywę jej trwania. Jeśli kupujemy mieszkanie z myślą o czerpaniu zysków z jego wynajmowania, trzeba liczyć się z obowiązkami związanymi z udostępnieniem lokalu najemcom. Takich klientów należy znaleźć, a później zadbać o to, aby nieruchomość pozostawała w idealnym stanie przez kolejne lata. Rotacja najemców jest zresztą problematyczna dla wynajmującego, bowiem musi on ponosić każdorazowo koszty związane z poszukiwaniem nowych lokatorów. Z kolei kupno mieszkania w celu jego późniejszej odsprzedaży z zyskiem ma sens jedynie wtedy, gdy nieruchomość jest nabywana po bardzo niskiej cenie, a inwestor ma środki na odremontowanie lokalu, aby zwiększyć w krótkim czasie jego wartość rynkową.

Lokaty bankowe, podobnie jak konta oszczędnościowe, przeznaczone są dla klientów chcących bezpiecznie oszczędzać pieniądze. Trzeba tylko przy obecnych, niskich stopach procentowych zawsze sprawdzić, czy po uwzględnieniu poziomu inflacji śródrocznej i odjęciu podatku Belki lokata przyniesie jakikolwiek zysk. Natomiast inwestycje w nieruchomości związane są ze znacznie wyższym poziomem ryzyka i nie gwarantują zarobku, bowiem rynek mieszkaniowy, jak pokazała historia, podlega dynamicznym zmianom, ściśle powiązanym z wydarzeniami, do jakich dochodzi w gospodarce.

Co nowego w programie Mieszkanie dla młodych?

Mieszkanie dla młodych analizowane jest od etapu samego projektu. Program działa od stycznia i cieszy się ogromnym zainteresowaniem – z danych wynika, że przebił już popularnością Rodzinę na swoim. Mimo wszystko szanse na wykorzystanie tegorocznej puli maleją z miesiąca na miesiąc.

W kwietniu liczba kredytów udzielonych w ramach programu dopłat MDM była zdecydowanie niższa. Jednak w maju zainteresowanie znowu wzrosło. Jak podaje Home Broker, liczba wniosków i dopłat jest większa o 22%, czyli banki przesłały w poprzednim miesiącu 1522 wnioski. Od początku działania programu złożono już ponad 7 tys. wniosków o dopłatę – 22,3% środków na ten rok już wykorzystano. BGK informuje, że zawarto 5 tys. umów, co jasno wskazuje, że Mieszkanie dla młodych jest znacznie popularniejsze od wygaszonej Rodziny na swoim. W poprzednim rządowym programie liczba umów podpisanych w analogicznym okresie to zaledwie 1,4 tys.

Dostępność mieszkań w programie MDM nie maleje

Home Broker podaje, że oferta deweloperów po prawie 6 miesiącach funkcjonowania programu dopłat nie zmalała. Łódź i Gdańsk to miasta, w których najłatwiej znaleźć mieszkania w cenach mieszczących się w limitach wyznaczonych przez MDM. W największych miastach dostępność lokali z dopłatą jest odpowiednio mniejsza, ale mimo wszystko to w Warszawie składanych jest najwięcej wniosków. Od stycznia w stolicy łączna kwota dopłat wynosi 22 mln zł. W województwach pomorskim, mazowieckim i wielkopolskim jest najwięcej zainteresowanych kredytem na preferencyjnych warunkach.

Jakie są szanse na wykorzystanie puli na 2014 r.?

Mimo to w tym roku prawdopodobnie nie uda się wykorzystać całej puli i zostanie nawet kilkaset milionów złotych. Program jest tak skonstruowany, że cała kwota, której nie uda się spożytkować na dopłaty w 2014 r. przepada. Czynnikiem, który działa na niekorzyść MDM jest to, że zakup mieszkania z rynku pierwotnego w drugiej połowie roku wiąże się z terminem oddania wyznaczonym dopiero na 2015 rok.

Popularność MDM nie dziwi – kredyt to dla wielu jedyny sposób na zakup własnego mieszkania. Chociaż głosy krytyki od samego początku towarzyszą temu programowi dopłat, wszyscy, którzy planują zakup nieruchomości z rynku pierwotnego w najbliższym czasie chcą oprzeć go o jak najlepsze warunki. MDM umożliwia zakup własnego lokum bez konieczności wnoszenie wkładu własnego, dlatego jest dużą szansą na oszczędność dla młodych rodzin. W związku z limitami cen, dostęp do rządowego systemu dopłat do pierwszego mieszkania jest mniejszy, stąd też groźba niewykorzystania tegorocznych środków. Szanse na szybką zmianę są niewielkie – oferta odpowiadających limitom mieszkań, które deweloperzy oddadzą do użytku w tym roku jest już właściwie zamknięta.

Cztery najczęściej zadawane pytania o kredyt hipoteczny

Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem? Jak poprawić swoją zdolność kredytową? Czy można negocjować zapisy w umowie kredytowej? Czy w trakcie spłacania kredytu można zmienić jego warunki? To jedne z najczęściej pojawiających się pytań wśród kredytobiorców. Odpowiedzi są bardzo proste.

1) Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem?

Tak. Kupujący mieszkanie z kredytem lub bank, w którym kupujący zaciągnął kredyt, spłaca wtedy kredyt hipoteczny, a różnicę przelewa na nasze konto. Jest to procedura standardowa, nie wymagająca żadnych dodatkowych ustaleń. Jedyną formalnością, której należy dopełnić, jest konieczność przedłużenia zaświadczenia o aktualnym stanie zadłużenia naszego kredytu. Taki dokument uzyskamy w banku w przeciągu 2 tygodni.

2) Jak można poprawić swoją zdolność kredytową?

Jeżeli nasza zdolność kredytowa nie jest wystarczająca do uzyskania kredytu w danym banku, możemy ją podnieść na kilka sposobów:

• dołączenie dodatkowego kredytobiorcy do kredytu – najczęściej są to rodzice lub rodzeństwo. Brana jest wówczas pod uwagę suma dochodów. Dodatkowy kredytobiorca bierze na siebie obowiązek spłacania rat solidarnie, tzn. bank wymaga, aby raty były spłacane terminowo niezależnie od tego, kim jest spłacający. Jeżeli pojawiają się opóźnienia, wówczas bank ma prawo egzekwować należności od dowolnego kredytobiorcy. Trzeba pamiętać, że dołączenie do kredytu osoby starszej (np. rodziców) może spowodować skrócenie okresu kredytowania;

• aneks do umowy – jeżeli mamy możliwość uzyskania podwyżki w pracy, to można przedstawić w banku takie zaświadczenie i wnioskować o uznanie nowej kwoty zarobków;

• spłacenie lub konsolidacja aktualnych zobowiązań – aktualne raty kredytów, karty kredytowe i debety na kontach mogą być dużym obciążeniem dla naszej zdolności kredytowej. Poprawić ją możemy poprzez spłacenie naszych kredytów lub zamknięcie kart i limitów. Jeżeli nie dysponujemy możliwością spłaty, możemy spróbować skonsolidować te zobowiązania tak, aby nowa rata była niższa (można połączyć kredyt hipoteczny z konsolidacją w ramach tego samego banku). Kiedy nasze zobowiązania maleją, zdolność kredytowa rośnie. Więcej w artykule Obliczanie zdolności kredytowej.

3) Czy można negocjować zapisy w umowie kredytowej?

Umowa kredytowa może zostać zmieniona wyłącznie za zgodą i wiedzą obydwu stron (nas i banku) i musi być dokonana w formie aneksu. Nie ma możliwości, żeby bank sam bez naszej zgody dokonywał jakichkolwiek zmian, np. podniósł oprocentowanie (chyba że pozwala mu na to umowa, np. jako karę za nieterminową spłatę). Wyjątkiem są sytuacje, kiedy zmiany w umowie wymuszane są przez instytucje państwowe lub nadzoru finansowego. Będziemy mieć z tym do czynienia w chwili wejścia do strefy euro. Kredyty, które zostały udzielone w złotówkach, najprawdopodobniej zostaną przewalutowane na euro po ustawowym kursie. Będziemy musieli podpisać stosowny aneks bez możliwości odmówienia.

4) Czy w trakcie spłacania kredytu można zmieniać: walutę, system spłat, okres kredytowania?

W trakcie spłacania kredytu możemy wnioskować o wszelkie zmiany parametrów naszego kredytu, włącznie z obniżeniem oprocentowania czy podniesieniem kwoty kredytu. Bank rozpatruje nasz wniosek indywidualnie. Jeżeli się zgodzi, to najprawdopodobniej będzie się to wiązało z dodatkowymi opłatami operacyjnymi zawartymi w tabeli opłat i prowizji. W przypadku, jeżeli bank nie chce się zgodzić na nasze prośby, należy pamiętać o możliwości zmiany banku.

Zanim złożysz wniosek koniecznie zapoznaj się z tą listą

Kredyt mieszkaniowy jest znaczącym obciążeniem dla domowego budżetu na długie lata. Przedstawiamy najważniejsze elementy, które należy wziąć pod uwagę przy zaciąganiu kredytu hipotecznego.

1. Ryzyko zmiennej stopy procentowej

Wszystkie kredyty mają oprocentowanie zmienne. Oznacza to, że składa się ono z dwóch części - stopy bazowej (najczęściej  WIBOR lub LIBOR) i marży banku. Marża banku jest niezmienna przez cały okres kredytowania. Jej wysokość jest zagwarantowana w umowie. Stopa bazowa jest zmienna i zależy od polityki banku centralnego. W momencie gdy stopy procentowe rosną, wzrasta całe oprocentowania, co pociąga za sobą wzrost raty.

2. Ryzyko kursowe

Zaciąganie kredytu denominowanego w obcej walucie (głównie w euro) jest bardzo popularne. Przemawia za tym niskie oprocentowanie, a co za tym idzie niższa rata. Ale nie ma nic za darmo. Decydując się na taki kredyt, musimy brać pod uwagę możliwą zmianę kursu waluty w całym okresie kredytowania.

Jak to działa? Jeśli bank przyznaje nam kredyt hipoteczny, jego kwota na umowie kredytowej jest wyrażona w walucie obcej. Jest ona wynikiem dzielenia kwoty, jaką chcieliśmy uzyskać w złotych, przez kurs kupna wybranej waluty z danego dnia. Następnie generowany jest harmonogram rat, w którym wysokości rat podane są w walucie obcej. Raty spłacamy w złotych, a ich wysokość jest równa ratom w walucie obcej przeliczonym po kursie obowiązującym w dniu spłaty (nie z dnia zawarcia umowy!). Powoduje to, że wysokość naszego miesięcznego zobowiązania będzie się ciągle zmieniać, a co za tym idzie zmieniać się będzie nasze realne zadłużenie w przeliczeniu na PLN. Sytuację tę świetnie obrazuje przykład franka szwajcarskiego. 

Przed kryzysem kurs franka szwajcarskiego wynosił 2 złote. Jeżeli zaciągnęliśmy wówczas kredyt w wysokości 200 000 CHF, to nasze nominalne zadłużenie wyniosło 400 000 PLN. Załóżmy, że dzisiaj kurs franka wynosi 3 zł. Nasze nominalne zadłużenie wyniosłoby zatem aż 600 000 PLN...

3. Prowizja

To jednorazowa opłata pobierana przez bank przed uruchomieniem kredytu lub doliczona do kwoty zadłużenia. Na dzisiejszym rynku kredytów prowizja jest standardem i ciężko znaleźć ofertę jej nie obejmującą. Jeśli bank nie pobiera prowizji, należy dowiedzieć się, w jaki sposób rekompensowany jest jej brak. Może to być np. dodatkowe ubezpieczenie, wysoki spread, konieczność skorzystania z innych produktów banku.

4. Ubezpieczenia

To ważny element całości kredytu. Często banki obniżając oprocentowanie, wymuszają na kliencie zakup dodatkowego ubezpieczenia, co podnosi całkowity koszt kredytu. Do najczęściej występujących obowiązkowych ubezpieczeń należą:

• Ubezpieczenie pomostowe – ubezpieczenie do czasu wpisu hipoteki na rzecz banku w Księdze Wieczystej (najczęściej bank podnosi oprocentowanie do momentu dostarczenia odpisu Księgi Wieczystej z prawomocnym wpisem hipoteki na jego rzecz).

• Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego – banki najczęściej wymagają od swoich klientów ok. 20% wkładu własnego. Oczywiście chętnie udzielają kredytów na 100%, a czasem nawet na 110% wartości mieszkania, ale wymagają wówczas dodatkowego ubezpieczenia, które musimy płacić do momentu spłaty ok. 20% kapitału. Bez nadpłat może to trwać nawet do kilkunastu lat.

• Ubezpieczenie mieszkania od ognia i innych zdarzeń losowych – jest to obowiązkowe ubezpieczenie we wszystkich bankach. Kredytodawca wymaga również cesji z takiej polisy, co oznacza, że wszelkie wypłaty ewentualnych odszkodowań będą wypłacane bankowi. Należy zdawać sobie sprawę, że nie jest to ubezpieczenia mieszkania od kradzieży czy od zalania. Jest to ubezpieczenie tzw. konstrukcji trwałych budynku (nazywane potocznie ubezpieczeniem murów).

• Ubezpieczenie na życie.

5. Możliwość zawieszenia rat (wakacje kredytowe)

Rozpatrując kredyt, warto zwrócić na to uwagę, traktując to jako nasze koło ratunkowe. Pamiętajmy, że kredyt hipoteczny zaciągamy na ponad 20 lat. Nikt nie jest w stanie przewidzieć, jak potoczy się nasza kariera zawodowa. Może się zdarzyć, że przez pewien czas nasze dochody będą niższe lub w ogóle nie będziemy mieli pracy. W tym momencie możliwość zawieszenia rat daje nam szansę niezakłócenia ich spłat i czas na poprawę naszej sytuacji zawodowej. W skrajnym przypadku możemy sprzedać nieruchomość i spłacić kredyt bez dodatkowych konsekwencji. 

6. Spread (różnica kursowa)

Różnica między kursem kupna, a kursem sprzedaży danej waluty - niezwykle ważny elementy przy kredytach walutowych. Kredyt zaciągamy po kursie kupna, a spłacamy po kursie sprzedaży, co oznacza, że automatycznie wzrasta kwota naszego kredytu. Np. biorąc kredyt na 300 000 złotych we frankach szwajcarskich, gdzie kurs kupna franka to 2,16 złotego, a kurs sprzedaży 2,26, tak naprawdę weźmiemy kredyt na 313 888 złotych. (300 000/ 2,16) * 2,26 = 313 888 zł

Spread w poszzególnych bankach może się bardzo różnić. Waha się on od 6 do 15 groszy Bardzo często banki, które nie wymagają prowizji, mają wyższy spread, co dla klienta może okazać się kosztowniejsze.

7. Prowizja za wcześniejszą spłatę

Bank musi umożliwić nam wcześniejszą spłatę kredytu. W pierwszych latach po wzięciu kredytu może być to obarczone dodatkową prowizją od nadpłaconej kwoty. Biorąc kredyt, należy dokładnie sprawdzić jak dany bank reguluje tą kwestię.

8. Inne produkty banku

Często banki stosują tzw. cross-selling, czyli sprzedawanie dodatkowych produktów (konto osobiste, karta kredytowa, limit w ROR). Według prawa bankowego, bank nie ma prawa uzależnić udzielenia kredytu od zakupienia innych produktów. Zakupienie dodatkowych produktów może jednak wpłynąć na ofertę kredytu (brak prowizji, atrakcyjniejsze oprocentowanie itp.). Należy dogłębnie zapoznać się z tabelą opłat i prowizji dotyczącej tych pro.

sposób na remont mieszkania

Kupując mieszkanie na rynku wtórnym, zazwyczaj musimy je dostosować do swoich potrzeb, często wyremontować. W tym przypadku najlepiej uwzględnić potrzebną kwotę podczas składania wniosku o kredyt na zakup mieszkania.A co jeśli decyzję o remoncie podejmiemy później? Rozwiązaniem jest kredyt hipoteczny remontowy. Inną opcją może być pożyczka hipoteczna. 

Kredyt a pożyczka

Kredyt hipoteczny remontowy ma wiele zalet w odniesieniu to pożyczki hipotecznej. Wśród nich należy wymienić dłuższy okres spłaty, niższe oprocentowanie, niska kwota minimalna kredytu (ok. 10 000 zł) oraz często brak dodatkowego ubezpieczenia. Jedyną wadą kredytu hipotecznego w porównaniu z pożyczką jest konieczność ścisłego określenia zakresu remontu. 

Warunki uzyskania kredytu hipotecznego

Warunkiem uzyskanie kredytu hipotecznego remontowego jest posiadanie prawa zajmowania nieruchomości – wśród nich jest własność hipoteczna, spółdzielcze własnościowe prawo do nieruchomości, prawo do nieruchomości na podstawie najmu lub przydziału służbowego.
Kwota kredytu zależy od naszej zdolności kredytowej, czasu spłaty kredytu oraz wartości mieszkania. O tym co trzeba wiedzieć o zdolności kredytowej, dowiesz się także z naszego poradnika.Dokumenty potrzebne do uzyskania kredytu hipotecznego remontowegoWśród wielu dokumentów potrzebnych do uzyskania kredytu warto wymienić hipotekę, prawo własności, odpis z Księgi Wieczystej, ewentualne pozwolenia na przeprowadzenie zmian budowlanych związanych z remontem, świadectwo zatrudnienia, informację o dochodach. Każdy bank ustala to indywidualnie, dlatego warto skontaktować się z naszym doradcą, który udzieli wszystkich potrzebnych informacji.

Procedura

W przypadku kredytu hipotecznego remontowego możemy wybrać walutę kredytu, warto jednak pamiętać, że kredyt może być wypłacany w transzach, więc wartość transz może być zależna od kursu walutowego. W takiej sytuacji wypłata kolejnych rat często musi być także poprzedzona starannym rozliczeniem funduszy otrzymanych wcześniej. Konieczne jest zatem zbieranie wszystkich faktur. Niektóre banki wymagają nawet dokumentacji fotograficznej postępów remontu. Pomimo tych trudności kredyt hipoteczny jest bardzo ciekawą formą sfinansowania naszych potrzeb związanych z remontem. Należy jednak pamiętać, że w przypadku mniejszych kwot potrzebnych na remont, prostszy i bardziej korzystny może okazać się kredyt gotówkowy. Pieniądze dostaniemy szybciej (nie ma potrzeby ustanowienia hipoteki) i od razu w całości. Niepotrzebne też będzie gromadzenie całej dokumentacji związanej z remontem. 

Kredyty hipoteczne w walutach obcych

Po wprowadzeniu przez Komisję Nadzoru Finansowego restrykcyjnych przepisów dotyczących kredytów walutowych, zaciągnięcie zobowiązania w obcej walucie przez przeciętnego Polaka jest praktycznie niemożliwe. Obostrzone warunki ustalania zdolności kredytowej i konieczność osiągania dochodów w zagranicznej walucie dyskwalifikuje większość kredytobiorców. Nie oznacza to jednak, że rynek kredytów hipotecznych w walutach obcych nie istnieje. Aktualnie ponad 700 tys. polskich rodzin spłaca swoje zobowiązania we frankach szwajcarskich, a ich łączna wartość zadłużenia sięga ponad 200 mld złotych! Czy istnieje skuteczny sposób na obniżenie kosztów kredytu hipotecznego w walucie obcej?

Frank szwajcarski droższy, choć wciąż opłacalny

Szczyt popularności na kredyty hipoteczne we franku szwajcarskim przypada na rok 2008, choć kredyt w szwajcarskiej walucie funkcjonuje w Polsce od niespełna 10 lat. Banki uruchamiając potężną machinę promocyjną zwabiały nowych klientów niskim oprocentowaniem i atrakcyjniejszymi ratami kredytowymi w porównaniu do kredytu złotówkowego. Jak podaje serwis gazetaprawna.pl, do 2012 roku kredytobiorcy spłacający zobowiązania we frankach rzeczywiście płacili zdecydowanie mniej. Niskie stopy procentowe oraz względnie wysoki kurs CHF/PLN (kształtujący się w okolicach 3,45) powodują, że dotychczasowy trend zaczyna się jednak odwracać na korzyść kredytów hipotecznych w złotówkach. Po 2012 kredyty w naszej rodzimej walucie są bowiem tańsze o około 15%. Mimo wszystko „frankowcy” nie mogą czuć się poszkodowani. Biorąc pod uwagę łączną sumę spłaconego zobowiązania od stycznia 2008 roku (przy kredycie na 200 tys. i okresie spłaty 30 lat) kredytobiorcy we frankach zapłacili średnio ok. 76 tys. złotych. Z kolei taki sam kredyt w rodzimej walucie kosztował Polaków ponad 84 tys. złotych.

Kredyt hipoteczny w euro

W przypadku kredytu hipotecznego w europejskiej walucie miesięczna rata wciąż jest niższa, niż w przypadku analogicznego zobowiązanie spłacanego w złotówkach. Analizując sytuację kredytobiorców od 2011 roku można jednak zauważyć, że różnica ta systematycznie się pomniejsza (w skali 3 lat o około 35 punktów procentowych). Przyczyną są przede wszystkim niskie stopy procentowe, przy jednoczesnym osłabieniu się złotówki względem euro. O ile miesięczna rata kredytu hipotecznego w euro pozostaje taka sama od 3 lat, o tyle kredytobiorcy spłacający zobowiązania w złotówkach sukcesywnie zyskują na tańszych ratach kredytu.

Dodatkowe koszty kredytu – spread walutowy

Koszty kredytu hipotecznego w walucie obcej zależą nie tylko od marży, oprocentowania czy sytuacji na rynku walutowym. Oprócz wahań kursowych ogromny wpływ na zmienność i wysokość miesięcznej raty ma spread walutowy. Spread w kontekście kredytów walutowych jest niczym innym, jak różnicą pomiędzy ceną kupna, a cena sprzedaży danej waluty. Bank przyznając klientowi kredyt skupuje wówczas określoną walutę po cenie niższej, po czym sprzedaje ją po cenie wyższej. W zależności od polityki kredytowej banki samodzielnie ustalają tzw. widełki spreadowe, które mają istotny wpływ na wysokość naszego miesięcznego zobowiązania.

Rekomendacja S, czyli ustawa antyspreadowa

Na szczęście po wprowadzeniu przez Komisję Nadzoru Finansowego rekomendacji S istnieje możliwość ominięcia dodatkowych kosztów kredytu. Niegdyś spłata zobowiązania w obcej walucie wiązała się z przymusem przewalutowania środków w banku, w którym był zaciągnięty kredyt. Od sierpnia 2011, po wprowadzeniu ustawy antyspreadowej, każdy kredytobiorca ma prawo do spłaty kredytu walutowego w walucie obcej, co oznacza, że klient może samodzielnie wymienić złotówki nie ponosząc przy tym dodatkowych kosztów bankowych. Korzystając z internetowych kantorów (takich jak cinkciarz.pl, czy walutomat.pl) można obniżyć ratę kredytu o kilkadziesiąt, a nawet kilkaset złotych! (w zależności od wysokości miesięcznej raty). Różnice pomiędzy ceną kupna, a ceną sprzedaży w kantorach internetowych są o wiele niższe, niż w przypadku banków komercyjnych. Warto o tym pamiętać szczególnie w obecnej sytuacji, kiedy kredyty hipoteczne w obcych walutach stają się relatywnie droższe, w stosunku do zobowiązań spłacanych w złotówkach.

Ile trzeba zarabiać, żeby dostać kredyt hipoteczny?

Minimalny próg dochodowy określa najniższą możliwą wysokość dochodów, która umożliwia potencjalnemu kredytobiorcy zaciągnięcie zobowiązania w banku. Jak podaje Open Finance, w przypadku kredytów hipotecznych i kredytów mieszkaniowych przeciętna wartość minimalnego progu dochodowego na początku drugiego kwartału wzrosła o 0,9% w stosunku do stycznia 2014 roku.

Minimalne progi dochodowe netto

Progi dochodowe wzrosły średnio o 37 zł w stosunku do stycznia 2014 roku, co w porównaniu do szybkiego tempa wzrostu marż kredytowych jest pocieszającą informacją dla kredytobiorców. Za bazę odniesienia w przeprowadzonych badaniach posłużyła trzyosobowa rodzina (dwoje pracujących małżonków) mieszkająca w dużym mieście, która ubiega się o kredyt na mieszkanie za 300 tys. zł na okres 30 lat, przy czym kwota pożyczki wynosi 270 tys. złotych. Jak widać, przy wyliczaniu zdolności kredytowej wzięto pod uwagę 10% wkładu własnego.
 
Z przeprowadzonej analizy wynika, że wybierając się do banku po kredyt hipoteczny trzeba posiadać comiesięczne, regularne dochodowy minimum na poziomie 3258 zł netto (Bank Pekao S.A.), przy założeniu, że nie powiadamy żadnych innych zobowiązań. Kolejne progi dochodowe wynoszą kolejno 3309 zł w BNP Paribas oraz 3310 zł w Alior Banku. Najwyższe próg dochodowy z kolei znajdziemy w Banku Pocztowym – aż 4600 zł netto.!

Średnia minimalna wysokość dochodów netto – zmiany w czasie

Co kwartał każdy bank dokładnie analizuje swoją politykę kształtowania minimalnych progów dochodowych netto, które istotnie wpływają na szanse uzyskania kredytu na mieszkanie. Na przestrzeni dwóch ostatnich lat możemy zauważyć niewielkie wahania średniej minimalnej wysokości dochodów uprawniających do zaciągnięcie zobowiązania, które kształtują się na poziomie 3,9 – 4 tys. zł. Biorąc pod uwagę wysokość stóp procentowych oraz zmiany wysokości oprocentowania w ostatnim czasie można zauważyć, że banki zaczynają delikatnie zaostrzać warunki udzielania kredytów hipotecznych i kredytów mieszkaniowych.
 
Wielu ekonomistów prognozuje bowiem, że w niedalekiej przyszłości należy przygotować się na podwyżkę stóp procentowych, co z kolei przełoży się na wzrost oprocentowania kredytów. Nie powinien zatem dziwić fakt, że wysokość marż w przypadku kredytów mieszkaniowych wzrosła z 1,7% (styczeń 2014) do 1,79% w kwietniu 2014 roku. Banki dają sobie w ten sposób rezerwę na ewentualny wzrost miesięcznej raty spowodowanej prognozowanym wzrostem stóp procentowych. Pomimo wzrostu średniego poziomu marż bankowych sytuacja na rynku kredytów hipotecznych jest wciąż atrakcyjna dla kredytobiorców. Niewielkie fluktuacje minimalnych progów dochodów w ostatnich dwóch latach są pozytywnym zjawiskiem przy niskiej inflacji i sukcesywnym wzroście średniego wynagrodzenia Polsce.